Быстрый поиск

Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить удельные стоимости, например, месячную арендную плату за 1 м2, по использованию оцениваемого объекта.

Изучение периодических изданий («Все объявления Иркутска»- ВОИ недвижимость, «Из рук в руки»-Извр, «Дело», «Доска объявлений Иркутска»-ДОИ и др.), электронных изданий (www.sia.ru и др.) с 01.01.2009 г. по октябрь 2009 г., а также переговоры с риэлтерами, позволили выбрать объекты аналоги с ценовыми характеристиками арендных ставок.

Выбранные объекты - аналоги имеют следующий вид:

Данные о ценах предложения по Аренде (руб./кв.м. в мес.) холодных помещений ( складов ) в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:

1. (Ракитная), 2000 кв.м., хол. = 100 руб./кв.м. (Дело №15 (278) 18 авг 2009 г., т. 200-722.)

2. (Воронежская, р-он Кая), 300 кв.м., хол. = 60 -130 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 27.10.2009 г. , т.29-16-17).

3. (С. Гора) – 800 кв.м , хол.. = 15000 руб./мес. (Изврв,№ 32 (479) 8-14 мая 2009 г., т.31-24-90).

4. Склад (Ракитная) – 300 кв.м., хол. = 80 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 25.10.2009 г. , АН «Магазин недвижимости», т. 200-200, 34-34-34).

5. Склады (Баррикад,90), хол. = от 50 руб./кв.м. (Изрвр №13 (460) 27.02.2009 г., т.34-61-85, 70-57-95).

6. (Кожзаводская) -300 кв.м., хол. = 20000 руб./кв.м. (ВОИ-ндв №29 25 сент-1 окт 2009 г., 200-722, 442-569 Лена, сот.89021769686).

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу прямого сравнения арендных ставок.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость аренды объекта на основе анализа недавних случаев аренды сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости аренды предполагает, что рынок установит цену аренды для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения аренды используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость аренды недвижимости, которая имеет объекты - аналоги на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на аренду «равно желаемого объекта- аналога».

Применение метода сравнения арендных ставок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен аренды или исключения из списка сравниваемых;

· приведение ряда скорректированных показателей стоимости аренды сравнимых объектов к рыночной стоимости аренды объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках аренды аналогичных объектов, т.к. информация об условиях аренды и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости аренды объектов методом сравнения основывался на ценах предложения по аренде объектов недвижимости с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения аренды объекта руб. за 1 кв. м полезной площади объекта недвижимости в месяц.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость аренды объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения по ставкам аренды сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости аренды недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при аренде недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время появления предложения по аренде;

5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка аренды помещений и зданий производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для аренды на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице 5.2.1.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий и их местоположении.

Приведение цен аренды объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен аренды объектов-аналогов. Цены аренды сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 ,

где PA – скорректированная стоимость аренды квадратного метра сопоставимого объекта в месяц;

PAО – начальная стоимость аренды сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К1 – поправка на цену предложения;

К2 – поправка на дату сделки;

К3 – поправка на местоположение;

К4 – поправка на размер.

Поправка на размер. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки существенно отличается от общего размера объектов-аналогов. Поправка рассчитывалась на с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов [6]:

Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в [6] находился искомый коэффициент К4.

Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлторских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% - 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.

Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.

Поправка на местоположение.

Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города и области данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет ( с сайта www.sia.ru и др.)

Значения рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. в месяц оцениваемого объекта определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен аренды 1 кв. м в месяц объектов-аналогов.

Расчетные значения описанных поправок к величине арендных ставок по объектам-аналогам, а также величины самой средневзвешенной рыночной стоимости аренды 1 кв. м общей полезной площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа приведены ниже в табл. №3.3.1.

Расчет рыночной стоимости размера арендной платы за пользованием складских объектов на основе метода сравнительного анализа

Таблица 3.3.1

Характеристика	Аналог № 1 (Ракитная)	Аналог № 2 (Воронежская)	Аналог № 3 (С.Гора)	Аналог № 3 (Ракитная)	Аналог № 4 (Баррикад,90)	Аналог № 5 (ул. Кожзаводская)
Площадь объекта, кв.м.	2000		800	300		300
Аренда, руб./кв.м. в мес (Цена предложения)	100	60	18,75	80	50	66,67
Дата предложения (контактный телефон)	октябрь 08 г	октябрь 08 г	май 08 г	октябрь 08 г.	февраль 08 г	сентябрь 08 г.
Цена за 1 кв.м., руб./год	1200	720	225	960	600	800
Перевод цены предложения в цену сделки (доля)	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.	1140	684	214	912	570	760
Поправка на дату сделки	1	1	1,04	1	1,07	1
Скорректированная цена, руб.	1140	684	222	912	610	760
Поправка на местоположение	1	1	1,05	1	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.	1140	684	233	912	579	722
Поправка на размер	1,08	1,13	1,13	1,15	1,13	1,15
Скорректированная цена, руб.	1232	771	264	1049	653	830
Число поправок	2	2	4	2	4	3
Ранг	6	4	1	5	2	3
Всего объектов	6
Средневзвешенная арендная плата за 1 кв.м. в месяц	83,68

Из таблицы следует, что арендная ставка (руб./кв.м. в месяц) за использование объекта - аналога в среднем составляет 83,68 рублей за 1 кв.м. в месяц или округленно – 80 руб./кв.м. в месяц.

В дальнейших расчетах предполагается в арендную плату включены большая часть расходов, которые несет арендодатель самостоятельно эксплуатируя объект оценки (как единый объект) – комплекс зданий с правом собственности на земельный участок, на котором эти здания находятся. Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице № 3.2.2.

Расчет потенциального валового дохода

Таблица №3.2.2

№ п/п	Наименование зданий	Сдаваемая в аренду площадь , м2	Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС)	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/год
1	Лесопилка	946,9	100,0	1 136 280
1.1	Навес	34,00	40,0	16 320
1.2	Навес	65,20	40,0	31 296
2	Адмистративный корпус	889,40	100,0	1 067 280
3	Сторожевая будка	10,60	40,0	5 088
4	Склад	745,30	80,0	715 488
5	Склад	411,30	80,0	394 848
6	Блок подсобных цехов	523,10	80,0	502 176
7	Дом-вагончик	239,80	100,0	287 760
7.1	Навес	29,6	40,0	14 400
	ИТОГО:	3895,6		4 170 936