Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

В соответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2)         стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты:

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Так как отчет выполняется для определения рыночной стоимости имущества в том виде, как это определено Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, то дополнительных стандартов при проведении настоящей оценки, а также отступлений от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки не предусматривается.

Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)

3.1 Основные подходы и методы оценки

Определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (зданий и сооружений) осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода:

затратный подход, основанный на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества; затратный подход при определении рыночной стоимости земельного участка свободного от улучшений не используется;

сравнительный подход, основанный на анализе данных о недавних продажах и ценах предложений на аналогичные объекты недвижимости;

доходный подход, основанный на определении рыночной стоимости объекта недвижимости как текущей стоимости будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную оценку стоимости объекта собственности.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания (стоимости воспроизводства или стоимости замещения с учетом прибыли инвестора, включающей в свою очередь прибыль застройщика) за вычетом оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход использует стоимость воспроизводства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственностью на дату оценки.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе (метод прямого сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны. Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и продаваемым объектом собственности. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому объекту, а не по оцениваемой собственности.

Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

В связи с тем, что объект оценки не является имуществом, при оценке которого требовалось бы дополнительные стандарты, данная оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

При определении стоимости земельного участка, в предположении, что он находится на праве собственности, использовался метод прямого сравнения продаж.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

·           метод валовой ренты;

·           метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·          подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·          определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·          сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

·          приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже объектов производственно-складских комплексов, зданий, помещений, земельных участков в г. Иркутске с января 2009 г. по октябрь 2009 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» - Изрвр, «Все объявления Иркутска» - ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» - ДОИ и т.п.).

Выбранные сопоставимые объекты и данные о ценах предложения по продаже Баз (производственно-складских комплексов) в г. Иркутске, приведены ниже, в Табл. №3.2.1.

1. База (ул. Аргунова) 3340 кв.м. + 5,5 га = 30000 тыс. руб. (dom- irk.ru/...., 15.09.2009 г. , АН «Новый век», т. 24-08-44, 709-560).

2. База (ул. Ракитная) 3000 кв.м. + 1,0 га = 10000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).

3. База (ул. Ракитная) 3627 кв.м. + 1,0 га собственность = 16000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 68-23-68, 333-920, Дмитрий Николаевич).

4. База (ул. Ракитная) 2700 кв.м. + 1,0 га собственность = 16500 тыс. руб. (dom-irk.ru/ sfm1.asp, 25.10.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).

5. База (Кая) 2236 кв.м. + 0,6 га = 8500 тыс. руб. (Изрвр №57 (504), 7-9 августа 2009 г., т. 20-74-98, 57-60-93).

6. База (Иркутск-2) 1636 кв.м. + 0,7 га = 1500 тыс. руб. (Изрвр, №13 (460), 27 февраля – 1 марта 2009 г., т.65-78-65).

Таблица аналогов для метода прямого сравнительного анализа продаж

Таблица 3.2.1

Объект оценки: База (ул.Ракитная, 14), общая площадь зданий – 3771,6 кв.м., земельный участок 3,75 га.
Характеристика объектов	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Местоположение	ул. Аргунова	ул. Ракитная	ул. Ракитная	ул. Ракитная	ул. Ракитная	Иркутск -2
Общая площадь капитальных строений, кв.м.	3340	3000	3627	2700	2236	1636
Площадь земельного участка, кв.м.	55000	10000	10000	10000	6000	7000
Право на земельный участок	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Плотность застройки	0,061	0,30	0,36	0,27	0,373	0,234
Техническое состояние	удовлетворительное	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	требует ремонта
Ориентировочное значение физического износа, %	30%	20%	20%	20%	20%	50%
Цена предложения, тыс. руб.	30 000	10 000	16 000	16 500	8 500	1 500
Цена предложения, руб.за 1 кв.м. улучшений	8 982	3 333	4 411	6 111	3 801	917
Дата оферты	август 2009 г.	август 2009 г.	август 2009 г.	август 2009 г.	август 2009 г.	февраль 2009 г.
Источник информации и контактное лицо	http://dom-irk.ru т. 240-844	http://dom-irk.ru т. 333-926	http://dom-irk.ru т. 333-926	http://dom-irk.ru т.333-926	Изрвр 7-9 августа 2009, т. 207-498	Изрвр 27 февр - 1 марта 2009,т.65-78-65

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11