Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.

4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.

5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.

6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.

7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.

8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.

Перечисленные здания переданы муниципальному образованию Иркутский район в собственность Комитетом по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) Администрации Иркутской области на основании Распоряжения №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».

Земельный участок площадью 3.75 га, на котором размещены оцениваемые объекты используется муниципальным образованием Иркутский район (которому передано в собственность это предприятие – ГП СМУ «Иркутскавтотранс») на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствием с Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей № 75-36-000119. Данный Государственный акт выдан рассматриваемому предприятию Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г. Этот Акт зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за № 112 от 10 марта 1993 г.

Существующих ограничений (обременений) права на здания - объекта оценки не выявлено.

Земельный участок, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости, является собственностью муниципального образования г. Иркутск.. Собственник зданий является его пользователем.

В результате переговоров с работниками КУМИ Иркутского района - представителем собственника объектов недвижимости подлежащие оценке были получены следующие документы, см. Приложение 2:

1.         Свидетельство о регистрации права собственности на каждый оцениваемый объект недвижимости.

2.         Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, на котором располагаются подлежащий оценке объекты недвижимости.

3.         Технические паспорта на объекты недвижимости .

4.         Акты о техническом состоянии оцениваемых объектов недвижимости.

Несмотря на то, что КУМИ не предоставил документы с указанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости объектов на 01.10.2009 г., указанная информация позволяет с достаточной степенью точности произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки.

Собственник объекта оценки – муниципальное образование Иркутский район за период своей деятельности заслужило репутацию солидной, надежной организации, успешно осуществляющей свою деятельность по социально-экономическому развитию подведомственной территории.

 Однако, в условиях несогласованности собственников зданий и земельного участка при использовании улучшений, рассматриваемые объекты находятся в стадии существенного ухудшения своего технического состояния на фоне усиливающегося переувлажнения слабых грунтов. Так, например, имеет место отключение электроснабжения, отсутствие должной охраны объектов и соответственно отсутствие возможностей текущего и капитального ремонта зданий.

Производственная база, в которую входят объекты недвижимости, подлежащие оценке, расположена в промышленной зоне г. Иркутска. Недалеко, находится железнодорожная станция «Кая» Восточно-Сибирской железной дороги, а в западной части ул. Ракитная - небольшой жилой поселок. В ближайшем окружении расположены Автоцентр «Форд», различные базы и авторемонтные предприятия. Ряд существовавших здесь ранее производств перепрофилируются в другие более доходные на сегодняшний день виды бизнеса. В частности, производственные базы с железнодорожными тупиками используются для приема и отгрузки крупных объемов различной промышленной продукции, а также в качестве складов, либо для мелкого производства или предоставления авторемонтных и других услуг.

Объекты оценки находятся недалеко от прибрежной зоны оз. Чертово. Они расположены на неохраняемой территории, которая примыкает к тупиковой части транспортного ответвления от ул. Ракитной.

Для части зданий визуально обнаруживаются значительные разрушения и повреждения основных конструктивных элементов или их частей. Здания построены в основном в период 1979-1991 гг. по действующим на то время технологиям и конструктивным решениям. Описание объекта оценки приведено в таблице № 2.1.1.

Характеристика комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14 (по материалам Технических паспортов зданий на 2003 г.)

Таблица 2.1.1

№ п/п	Наименование объекта оценки, год постройки и характеристика текущего состояния объекта	Характеристика объекта недвижимости
1	2	5
1.	Лесопилка (Литер Е) 1974 г.; незначительные трещины в фундаменте; частичный раскол, глубокие трещины в стенах; сколы шифера крыши; трещины и выбоины на полу; трещины в рамах и перекос полотна в дверных проемах; выбоины и износ окрашенного слоя; трещины в отмостках. 1.1.   Навес (Литер а) Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер. 1.2.   Навес (Литер а1) Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер.	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Перекрытия: железобетонные Кровля: шифер Полы: бетонные Окна: двойные глухие Ворота: металлические Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5658 м3. Общая площадь: 1063,5м2. Полезная площадь:949,90 кв.м. Группа капитальности:
2.	Административный корпус (Литер А) - 1971 г. Трещины в цоколе фундамента; трещины в стенах; имеются трещины вдоль потолка; щели и трещины на полу, износ окраски; износ окраски рам; перекос дверных полотен; трещины в штукатурке, износ окраски; трещины и выбоины в отмостках	Здание 2-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: панельные Перекрытия: панельные, дощатые Кровля: шифер по деревянной обрешетке Полы: дощатые, цементные, линолеум Окна: деревянные 2 створные блоки Двери :деревянные филенчатые блоки Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: центральное тепло-водоснабжение, электроосвещение Строительный объем: 2979 м3 Общая полезная площадь : 889,4 м2 Группа капитальности:
3.	Сторожевая будка (Литер Б) – 1971 г.; трещины в фундаменте; трещины в стенах; зазоры в местах сопряжения, трещины вдоль потолка; сколы шифера, повреждение стропил; щели в полу, износ окраски; износ окраски, трещины в оконных рамах и полотен дверей; выбоины и трещины в отмостках.	Здание 1-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: кирпичные Перекрытия: деревянные, отепленные Кровля: шифер по деревянным стропилам Полы: дощатые Окна: 2-е глухие Двери: филенчатые простые Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 44 м3 Общая площадь: 17,2 м2 Общая полезная площадь: 10,6 м2 Группа капитальности:
4.	Склад (Литер Д) 1991г.; Имеются трещины в цоколе; выпадение кирпича, глубокие трещины в стенах; коррозия металла перекрытий; сколы, повреждения крыши; износ окраски, трещины в проемах; выбоины и трещины в отмостках	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: Перекрытия: металлические Кровля: шифер Окна: по 1 глухому Двери: в переплете железные Внутренняя отделка: отсутствует Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5764 м3. Общая площадь: 787,5 м2 Группа капитальности:
5.	Склад (Литер Ж) – 1969 г.;	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Двери: ворота металлические Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 1648 м3 Общая площадь: 468,3 м2 Группа капитальности:
6.	Дом вагончик (Литер К ) – 1989 г.; Состояние фундамента, стен, крыши и пола – удовлетворительное. 6.1. Навес – площадь 29,9 кв.м.	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: дощатые Полы: бетонные Перекрытия: Кровля: шифер Окна: Двери: Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 1095 м3. Общая площадь: 243,9 м2 Группа капитальности:
7.	Блок подсобных цехов (Литер Л) – 1970 г.; Трещины в фундаменте; трещины, сколы в стенах; состояние перекрытий – удовлетворительное; незначительные повреждения кровли; трещины в полу; износ окраски проемов; износ побелки; сколы в отмостках	Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Проемы: двойные глухие, ворота металлические Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 3557 м3. Общая площадь: 611,1 м2 Группа капитальности:
8.	Подстанция КТП 630 КВА (Литер З) –1997 г.; незначительные трещины в фундаменте; в целом состояние объекта хорошее	Здание: 1-металлическое Фундаменты: бетонные блоки Стены: металлические Перекрытия: Кровля: металлическая Окна: Двери: металлические Инж. Сети: Строительный объем: Общая площадь: 5,8 м2 Группа капитальности:

В порядке уточнения технического состояния зданий в отчете использована информация, полученная при их визуальном осмотре.

1. Лесопилка. Угол стены (восточный справа) опустился, трещины - до 5 см. Смежный пристрой отошел от главной стены (щель в верхней части – до 15 – 20 см) с наклоном во внешнюю сторону. Трещины в верхней части стены пристроя до 5 см., его угол (западный справа) опустился. В связи с чем образовались трещины в верхней части стены до 10 см. Имеет место наличие трещин в верхней части торцевой стены пристроя. Кровля протекает. У навеса отсутствует большая часть крыши.

2. Административное здание. У большей части окон стекла отсутствуют.

3. Сторожевая будка. Перекос кирпичной стены. Наличие трещины до 5 см. Шифер частью сломан. Стекол в окнах нет. Инженерное обустройство отсутствует.

4. Склад (Литер Ж). Фундамент на железобетонных сваях. В местах примыкания с ленточной частью фундамента в сваях оголена внутренняя арматура. Окончания некоторых свай в этих местах разрушаются до 10- 20% от площади сечения. Крыльцо бетонные блоки смещены, требуется его замена. Проемы и отделка отсутствуют. Инженерное обустройство отсутствует. Кровля протекает

5. Дом вагончик. Стены дощатые, местами доски оторваны. Требуется замена стен, крыши и проемов. Отделка отсутствует.

6. Склад (Литер Д). Западная торцевая стена отсутствует. Южная продольная стена разрушена на 60-70%. Проемы деформированы. Стекол нет. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает

7. Блок подсобных цехов. Стены кирпичные. Угол (вверху южный слева) – трещины до 5 см. Внутренние дверные проемы отсутствуют. Окна выходящие на проезжую часть застекленные. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает

8. Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина.

Изложенное позволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектов оценки (см. Приложение 2).

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11