Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка земельных участков в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице № 3.4.4.
Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).
Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади, транспортной доступности ( или в удаленности от главных магистралей), в плотности застройки территории и др.
Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.
Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 х K5 х K6
где PA – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1 – поправка на различие в размерах объекта оценки и объектов-аналогов;
К2 – поправка на обводненность участков;
К3 – поправка на доступность территории;
К4 – поправка на дату сделки.
К5 – поправка на цену предложения.
Величины поправок и корректировки цен представлены в таблице № 3.4.4.
Таблица 3.4.4
| Характеристика | Аналог №1 (НИТЭЦ) | Аналог № 2 (С. Гора) | Аналог № 3 (Н-Л, ул. Блюхера) | Аналог № 4 (Н-Л, р-н Узловая) | Аналог № 5 (ул Сергеева) |
| Земельный участок (ул. Ракитная,14), площадь 3,75 га | |||||
| Площадь, га | 2,79 | 5,00 | 4,12 | 3,00 | 0,75 |
| Цена предложения, тыс. руб. | 3100 | 22500 | 3100 | 3000 | 3800 |
| Дата предложения (контактный телефон) | окт 2009 (т. 200-247) | окт 2009 (т 29-07-90) |
окт 2009 (т 34-36-84) |
окт 2009 (т 333-926) |
окт 2009 (т 200-421) |
| Предложение, руб.за 1 кв.м. | 111 | 450 | 75 | 100 | 507 |
| Перевод цены предложения в цену сделки (доля) | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 456 |
| Поправка на дату сделки | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 456 |
| Поправка на доступность | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,95 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 433 |
| Поправка на размер, руб/сотка. | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,86 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 373 |
| Поправка на обводненность грунта | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 1 | 0,8 |
| Скорректированная цена, руб | 80 | 324 | 54 | 90 | 298 |
| Число поправок | 2 | 2 | 2 | 1 | 4 |
| Ранг | 3 | 2 | 4 | 5 | 1 |
| ВСЕГО участков – 5 | |||||
| СРЕДНЕВЗВЕШЕННАЯ стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб. | 123,52 | ||||
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. | 4 637 410 | ||||
Средневзвешенная стоимость земельного участка будет равна отношению суммы произведений значения ранга полученного для каждого объекта – аналога на его скорректированную цену к общей сумме рангов.
Отсюда следует, что рыночная стоимость всего земельного участка равна округленно 4 637 000 руб. с учетом НДС.
Следовательно, на основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка площадью 3,75 га, расположенного по ул. Ракитная, 14 и принадлежащего муниципальному образованию г. Иркутск составляет на 11 ноября 2009 г. с учетом НДС: 4 637 000 (Четыре миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей.
Объяснение корректировок
Поправка на перевод цены предложения для аналога №1-5 в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку земельных участков уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю, величина которой может достигать 10%.
Поправка на дату появления цены предложения подсчитывалась исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции.
Поправка на доступность оцениваемого объекта магистралей с наибольшим машинопотоком по сравнению с объектами – аналогами определялась путем расчета отношения среднего расстояния объекта оценки от этих магистралей к удаленности от него объектов- аналогов.
Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.
Поправки на обводненность местоположения земельного участка..
Данная поправка получена экспертным путем – на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.
Отсюда рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта будет равна сумме стоимости оцениваемых зданий, ограждений и земельного участка, а именно:
11 130 488 руб. + 1 133 867 руб. + 4 637 410 руб. = 16 901 765 руб.
или округленно – 16 902 000 руб.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (в качестве единого объекта) рыночная стоимость определенная на основе затратного подхода составляет: 16 902 000 (Шестнадцать миллионов девятьсот две тысячи)руб.
Используя рассчитанные в настоящем весовые коэффициенты, получим значение рыночной стоимости подлежащего оценке объекта недвижимости (РС):
РС = РССП * KСП + РСдп * Кдп + РСзп * Kзп ,
где РССП – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода;
РСзп рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода;
РСдп рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода;
KдП – весовой коэффициент, определенный для доходного подхода;
KСП – весовой коэффициент, определенный для сравнительного подхода;
Kзп – весовой коэффициент, определенный для затратного подхода.
Расчетные величины формулы и средневзвешенное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта приведены в Таблице 3.4.5.
Таблица 3.4.5
| № п/п | Наименование объекта | Метод оценки | Полученная стоимость, руб. | Весовой коэффициент | Итого, средне взешенная Рыночная стоимость (с НДС), руб. |
| 1. | Производственно-складской комплекс | Затратный | 16 901765 | 0,186 | 8 692013 |
| Доходный | 6582732 | 0,327 | |||
| Сравнительный | 6 972754 | 0,487 |
Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта (с ограждением и правом собственности на земельный участок) равен, с НДС:
8 692 013 рублей
или округленно: 8 692 000 рублей.
Таким образом величина рыночной стоимости объекта оценки (как единого объекта), определенная на основе проведенного анализа и расчетов, составляет на «11» ноября 2009 года 8 692 000 (Восемь миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей
Заключение
В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов – ведущих специалистов данного сектора.
Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.
В третьем разделе предложены пути решения данных проблем.. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.
Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.
Поправки на обводненность местоположения земельного участка..
Данная поправка получена экспертным путем – на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.
Список использованной литературы
1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации 519 от 06.07.2001 г.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.: ил.
4. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003.
5. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: Стройиздат, 1970.
6. Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ- Промышленные здания. М.,2004
7. Сборник №1 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов.- М., 1970.
8. Сборник №2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов.- М., 1970.
9. Сборник №6 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений высших и средних специальных учебных заведений, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов.- М., 1970.
10. Сборник № 18 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов.- М., 1970.
11. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.- М., 1970.
12. Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»; Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984 г.».
13. Приложение к письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года 14-Д «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991 г.».
14. Информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве», публикуемый Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области (за II квартал 2007 года).
15. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. – Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р.
16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. – Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р.
17. Проект строительства логистического комплекса в г. Иркутске. – Евразия Логистик, 2007 г.
18. Дефицит складской недвижимости сдерживает развитие бизнеса.
19. Постановление Губернатора Иркутской области №87 – п, от 20 февраля 2003 г. « О результатах кадастровой оценки земель поселений Иркутской области».
20. А.В. Каминский, Ю.И.Страхов, Е.М.Трейгер. Анализ практики оценки недвижимости. - М., 2004.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1А
Перечень документов, предоставленных заказчиком
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.
4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.
5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.
6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.
7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.
8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.
9. Распоряжение Администрации Иркутской обпасти, в лице Комитета по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».
10. Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком № 75-36-000119, площадью 3,75 га., выданный предприятию ГП СМУ «Иркутскавтотранс» Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г.
