Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
- формальных опросов граждан;
- встреч с избирателями;
- опросов потребителей услуг, когда выясняется удовлетворяют ли их услуги, что они хотят изменить или получить дополнительно.
В некоторых случаях представление о желаниях граждан дает интуитивное ощущение общепринятого отношения к той или иной услуге, то, какое место занимает она в глазах общества, чего от нее ждут.
2. Для структурирования множества результатов деятельности муниципалитета (государства) их обычно разделяют по признаку направления деятельности от которой получены результаты. Так, можно выделить.
1) Результаты деятельности, преследующей экономические цели. Экономические цели можно свести к максимизации долговременных поступлений в бюджет, с одной стороны, за счет повышения экономической эффективности эксплуатации объектов муниципальной (государственной) собственности, а с другой стороны, за счет развития экономики, соответственно, повышения налогооблагаемой базы. Достижение экономических целей будет в значительной степени определять повышение ресурсов муниципалитета (государства) и, таким образом, оказывать влияние на достижение иных целей муниципалитета.
2) Результаты деятельности, преследующей социальные цели. Достижение социальных целей можно выразить в терминах «социальная справедливость», «равноправие граждан». Применительно к муниципальной (государственной) собственности «социальную справедливость» можно свести к предоставлению гражданам равных прав относительно возможностей пользования объектами муниципальной (государственной) собственности, предоставления услуг учреждений и т.п. Такие возможности в значительной степени определяются распределением имеющихся ресурсов, соответственно: больше ресурсов – больше возможностей для распределения. В свою очередь, увеличение ресурсов в значительной мере связано с достижением экономических целей муниципалитета (государства). Однако, граждан интересует, прежде всего, достижение именно социальных целей, таким образом говорить о приоритете экономических целей было бы неверно. Тем не менее, следует признать тот факт, что достижение социальных целей без достижения экономических нереально.
3) Результаты деятельности, преследующей политические цели. Говоря о целях управления муниципальной (государственной) собственностью, мы не должны забывать об интересах муниципальных (государственных) органов власти как управленческой структуры, осуществляющей процесс распоряжения муниципальной собственностью. Очевидно, эти интересы можно свести к сохранению стабильности муниципалитета и органов государственной власти, а для каждого отдельного чиновника либо представителя законодательного органа власти – в сохранении и повышении своего статуса. Соответственно, исходя из этих интересов, муниципалитет (государство) должны доказать свою необходимость, во первых, гражданам (поскольку органы власти являются выборными). Во-вторых, необходимость муниципалитета должна быть доказана вышестоящим органам государственного управления (будучи формально абсолютно независимыми, муниципалитеты попадают под судебный контроль органов государственного управления и в значительной степени зависят от них финансово). Необходимость муниципалитета для местных жителей вытекает из оценки ими социальных результатов его деятельности. Для органов государственного управления более очевидны экономические результаты.
Исходя из вышеизложенного, мы должны признать: нельзя совершенно точно определить, какую именно цель преследует тот или иной вид деятельности муниципалитета (государства), поскольку эти цели взаимообусловлены. Мы можем говорить лишь о приоритете какой-либо цели (социальной, экономической или политической) в том или ином виде деятельности муниципалитета.
3. Для оценки результата деятельности муниципалитета (государства) чаще всего применяются количественные показатели (количество и стоимость произведенных товаров, объем и стоимость оказанных услуг). Это связано с тем, что количественные показатели довольно легко поддаются оценке. При этом очень трудно определить качественные характеристики деятельности, определяющие ценность результата для потребителя.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что для управления объектами недвижимости, находящимися в государственной и муниципальной собственности можно указать на приоритет нестоимостных целей (принесение максимальной пользы жителям муниципального образования либо государства), в тоже время их достижение невозможно без достижения финансово-экономических целей (пополнение государственного и муниципального бюджетов).
1.1Формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью
Рассмотрев цели управления недвижимостью, мы можем сделать вывод, что основной задачей муниципального (государственного) управления должно быть достижение наивысшего уровня благоустройства и социального благосостояния населения посредством наименьших затрат труда и капитала. Рассмотрим отдельные формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью с точки зрения их соответствия решению данной задачи. Перечень форм распоряжения при управлении государственной и муниципальной недвижимостью будет отличаться от подобного перечня при управлении частной недвижимостью. Можно выделить следующие формы распоряжения.
1. Муниципализация (национализация) – переход в руки города (государства) как хозяйствующего субъекта (или же сохранение за ними) объектов недвижимости для непосредственного управления ими.
2. Залог – привлечение денежных средств под залог объекта недвижимости.
3. Аренда. Имущество сдается в пользование частным лицам или организациям, на определенных в договоре условиях, на более или менее продолжительный срок, причем муниципалитет (государство) отказывается от части своего дохода в пользу арендатора.
4. Доверительное управление. В этом случае объект управляется профессиональным управляющим (или управляющей компанией), который получает за это определенное вознаграждение.
5. Приватизация, то есть передача в частные руки уже существующих объектов муниципальной (государственной) собственности.
Из характеристик всех вышеперечисленных форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью видно, что с каждой последующей ступенью участие муниципалитета (государства) как в заботах и затратах так и в доходах от эксплуатации объектов недвижимости постепенно падает и, наоборот, участие в них частного капитала растет. В результате можно указать на следующие преимущества и недостатки форм распоряжения недвижимостью.
1. Главной причиной муниципализации (национализации) следует считать рост общественного значения и укрупнение тех организаций, которые рассчитаны на удовлетворение массовых коллективных потребностей (водопровод, общественный транспорт, объекты здравоохранения, образования и т.п.), а также противоречие между социальным назначением этих организаций и в большей степени индивидуалистической деятельностью частного капитала. Муниципализация (национализация) стала насущной необходимостью с того момента, когда ясно сказался вред раздробления сил в области удовлетворения нужд граждан.
Итак, посмотрим, в чем же преимущества муниципализации (национализации). Опыт показывает, что в некоторых сферах муниципальные предприятия могут обслужить население лучше и дешевле, чем частные; сохраняется принципиальная возможность перечислять всю прибыль от эксплуатации объектов недвижимости в бюджеты соответствующих уровней, то есть на пользу всего города, государства, а не отдельных лиц; политика муниципалитетов – экономическая, строительная, транспортная, планировочная может быть правильно поставлена только при муниципализации соответствующих объектов инфраструктуры. Немаловажным преимуществом является и возможность распорядиться объектом муниципальной (государственной) недвижимости в зависимости от сложившейся конъюнктуры. Таким образом, муниципализация (национализация) в наибольшей степени способствует достижению нестоимостных целей деятельности муниципальных и государственных органов власти.
Однако при всех своих преимуществах муниципализация и национализация не лишены серьезных недостатков. Во-первых, муниципальные (государственные) предприятия (особенно в России) в большинстве случаев работают убыточно, соответственно их жизнеспособность поддерживается за счет бюджетов различных уровней, что приводит к увеличению налогового бремени на население и предприятия со всеми вытекающими отсюда последствиями и, в первую очередь замедлением развития производства. Во-вторых, система управления муниципальными предприятиями малоэффективна и достаточно громоздка, это отчасти связано с тем, что государство российское создавая рыночную систему, по сути дела оставило коммандно-распределительную систему управления государственными и муниципальными предприятиями. Это привело к тому, что муниципальные предприятия управляются командно распределительным способом, а действовать вынуждены в рыночной системе. В таких условиях, увеличение количества муниципальных (государственных) объектов недвижимости приводит к усложнению системы управления ими, а отдельные объекты выпадают из системы государственного контроля, так как нарушается принцип: «имущества должно быть столько, чтобы им можно было эффективно управлять».
2. Основным преимуществом залога является возможность единовременного привлечения значительных денежных средств на достаточно выгодных условиях, что в условиях дефицита бюджетов всех уровней немаловажно. К недостаткам можно отнести то, что по закону возможен залог далеко не всех объектов муниципальной (государственной) недвижимости, например невозможен залог участков недр, большей части сельскохозяйственной земли, охраняемых территорий, муниципального жилого фонда, предприятий, приватизация которых запрещена и т.п. При залоге ограничено право распоряжения объектом недвижимости – оно осуществляется по согласованию с кредитором, а также, при сложившемся уровне процентной ставки, возможны проблемы с выплатой долга.
3. Аренда является своего рода компромиссом, так как при ее применении муниципалитет (государство) отказываются от непосредственной эксплуатации своего имущества, предоставляя арендаторам получить ту часть прибавочной стоимости, которая иначе оставалась бы в руках муниципалитета (государства), однако сохраняют объекты в своей собственности.
К преимуществам аренды можно отнести, то, что, сохраняя за собой право собственности на объект недвижимости муниципалитет (государство) получают возможность влиять на размещение различных видов экономической активности на территории города, поддерживать определенные социально-ориентированные сферы деятельности через установление льготных арендных ставок, оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации изменением арендных ставок. Кроме того, муниципалитет (государство) сохраняют возможность распоряжаться объектом в будущем (например, продать при благоприятной рыночной конъюнктуре).
Арендная система является в некотором смысле невыгодной, поскольку характеризует неспособность муниципалитета (государства) надлежащим образом эксплуатировать свое имущество. Принципиально она может быть допущена не с целью избавления властей от хлопот по эксплуатации имущества и от риска, связанного с этой эксплуатацией, а лишь при невозможности эксплуатировать его силами городского (государственного) управления. К недостаткам аренды можно отнести также и то, что большая часть прибавочной стоимости от эксплуатации объекта недвижимости переходит в руки арендатора.
Главными вопросами в аренде являются сроки аренды, определение арендной ставки и контингента арендаторов.
Срок аренды важен в связи со следующим: краткосрочная аренда не поощряет арендатора на внесение улучшений в арендное имущество, более того, зная, что срок аренды скоро закончится, он будет стремиться как можно более интенсивно эксплуатировать это имущество, что может привести к утрате его ценности; что касается долгосрочной аренды, то она, отчасти, лишена этих недостатков, однако несет за собой для собственника имущества определенный риск, связанный с изменением экономических условий и т.п.
Правильное определение арендной платы важно поскольку, с одной стороны слишком низкая арендная плата не позволит получить достаточно средств в бюджет, а слишком высокая приведет (особенно в условиях экономического кризиса) либо к неплатежам, либо к отказу от аренды собственности.
Что касается контингента арендаторов, то важно определить, во-первых, его платежеспособность, а, во-вторых, то, каким образом он будет эксплуатировать арендуемое имущество. Кроме того, существует такой контингент арендаторов, который в сегодняшних условиях объективно не может заплатить реальную рыночную арендную плату (учреждения здравоохранения, образования и т.п.), однако его деятельность крайне необходима для населения города, в этом случае необходимо подумать о снижении арендной платы.
4. Преимущества доверительного управления очевидны. Во-первых, объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе, что дает возможность повысить доходность его эксплуатации. Во-вторых, поскольку право собственности на объект остается за муниципалитетом (государством), за ними сохраняется и право распорядится объектом в будущем. Кроме того, за государством (муниципалитетом) по договору доверительного управления может сохраниться право частичного некоммерческого использования объекта. Основной недостаток – то, что часть прибавочной стоимости переходит в руки доверительного управляющего.
5. Приватизация знаменует полный отказ органов муниципального самоуправления и государственного управления от применения муниципального (государственного) начала в какой-либо области, другими словами, отказ от исполнения своих прямых обязанностей.
Против приватизации выдвигаются обычно следующие возражения:
- при приватизации большая часть прибавочной стоимости переходит из общественных в частные руки;
- приватизация лишает городское (государственное) хозяйство значительной части одного из главных доходных источников;
- приватизация затрудняет достижение социальных целей деятельности муниципалитета (государства), решение задач научно-обоснованного зонирования территории населенных пунктов.
К преимуществам приватизации можно отнести то, что она позволяет обеспечить приток инвестиций в недвижимость, обеспечивает поступления в бюджеты различных уровней за счет налогов, обеспечивает условия для конкуренции. Приватизированное имущество эксплуатируется, как правило, более эффективно, чем муниципальное (государственное), облегчается возможность вовлечения имущества в хозяйственный оборот (купля-продажа, залог и т.п.). Владельцы приватизированного имущества испытывают чувство уверенности того, что объект останется под их контролем на длительное время и, таким образом, у них возникает мотив вносить в объект улучшения.
Исходя из обозначенных преимуществ и недостатков форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью мы можем определить те сферы деятельности, где эти формы могут быть наиболее эффективно применены.
Область применения муниципализации (национализации) – объекты социальной сферы, объекты инфраструктуры, естественные монополии.
Ипотека может быть применена к тем объектам, которые по закону могут служить предметом залога при срочной нужде в свободных денежных средствах.
Область применения аренды и доверительного управления – объекты созданные для получения прибыли, но не приносящие ее при непосредственном управлении со стороны муниципалитета (государства), муниципальная (государственная) земля, жилищный фонд (при льготных условиях аренды).
Область применения приватизации – сферы деятельности и районы, нуждающиеся в привлечении дополнительных инвестиций, создании новых рабочих мест.
Раздел 2. Характеристики недвижимости и анализ рынка
2.1 Описание объекта оценки
В состав объекта оценки – производственно-складской базы (комплекс зданий и земельный участок, на котором они размещены используемый на праве постоянного (бессрочного) пользования), входят следующие объекты недвижимости, см. Табл. 2.1.1.
Подлежащие оценке объекты недвижимости находятся в собственности муниципального образования Иркутский район и управляются Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее КУМИ) Иркутского района, ИНН 3827016845, что подтверждается следующими правоустанавливающими документами, см. Приложение 2:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
