Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

В связи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учет таких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразным дополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимости рассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затем полученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)

Определение физического износа объектов недвижимости в составе объекта оценки

Таблица 3.4.1.

nn	Наименование объекта по Тех. паспорту на 2003 г	Сборник УПВС	Таблица УПВС	Удельный вес конструктивного элемента по сборнику УПВС, %
				Фундамент	Каркас	Стены и перегородки	Перекрытия	Покрытия	Кровля	Проемы	Полы	Отделочные работы	Металлические конструкции	Внутренние сантехнич. и электротехнич. устройства	Прочие работы	Итого, %
1	Лесопилка	18	5 г	8	0	32	20	0	6	7	14	3	0	8	2	100
	Физ износ,%			38	0	60	45	0	50	45	45	45	0	45	50	49,6
1а	Навес	28	157а													50
1б	Навес	28	157а													60
2	Администр корпус	28	85а	9	0	21	14	0	4	10	8	16	0	9	9	100
	Физ износ,%			35	0	40	40	0	10	50	40	45	0	50	40	41,1
3	Сторожевая будка	28	1	18	0	19	7	0	6	9	8	10	0	17	6	100
	Физ износ,%			35	0	45	45	0	55	50	50	55	0	50	50	46,8
4	Склад (литер Е)	2	107е	8	0	31	17	0	7	8	9	4	0	3	13	100
	Физ износ,%			35	0	60	45	0	40	45	30	100	0	100	50	51,7
5	Склад (литер Ж)	2	107в	13	0	35	15	0	7	8	7	4	0	3	8	100
	Физ износ,%			45	0	45	40	0	60	50	50	60	0	100	80	51,1
6	Блок подсобных цехов	18	2	8	0	17	29	0	7	7	12	3	0	16	1	100
	Физ износ,%			35	0	45	30	0	50	45	45	100	0	100	45	50,7
7	Дом вагончик	2	8б	5	0	31	9	0	8	11	11	3	0	20	2	100
	Физ износ,%			30	0	75	30	0	75	75	75	75	0	75	45	68,1
7а	Навес															50,0
8	Подстанция	18	17а	20	0	28	10	0	6	19	7	2	0	1	7	100
	Физ износ,%			5	0	10	10	0	10	10	10	10	0	10	10	9,0
	Средняя величина физического износа для объектов недвижимости равна															48,0

Из таблицы видно, что средняя величина физического износа равна 48%. Учитывая состояние отдельных объектов можно заключить, что этот износ по крупному можно округлить до 50%.

Из таблицы видно, что рыночная стоимость комплекса зданий равна

11 130 488 рублей

или округленно – 11 130 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (комплекса зданий) рыночная стоимость составляет: 11 130 000 (Одиннадцать миллионов сто тридцать тысяч) руб.

Далее для определения рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта (с правом собственности на земельный участок, на котором располагаются оцениваемые улучшения) необходимо согласно формулы (3.4.1.) к полученной рыночной стоимости прибавить рыночную стоимость земельного участка, а затем к результату прибавить стоимость ограждений (1 133 867 руб. ).

Определение рыночной стоимости земельного участка

Исследования ситуации с оценкой рыночной стоимости земельного участка в нашем случае, показали правомочность ее определения на основе сравнительного подхода с применением метода прямого сравнения продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах с учетом НДС [6] для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существующим факторам. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по существенным характеристикам, выявленным в данных объектах.

После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента корректировки и принятие решения о величине этой корректировки основано только на профессионализме оценщика.

Для расчета и внесения корректировок применяются следующие методы:

- метод парных продаж;

- экспертный метод;

- статистический метод;

- количественный метод;

- метод валовой ренты.

В данном случае был использован количественный метод выполнения корректировок.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.

Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже земельных участков в г. Иркутске с января 2007 г. по октябрь 2007 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» - Изрвр, «Все объявления Иркутска» - ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» - ДОИ и т.п.).

Приведем данные о ценах предложения по продаже земельных участков в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:

1. (НИТЭЦ) –2,79 га, собственность = 3100 тыс. руб. (millenium.irkutsk.ru/commer.htm, 12 окт 2009 г., АН «Тысячелетие» т. 533-333).

2. (С.Гора, р-н Пивзавола) – 5,0 га = 22500 тыс. руб. (Изрвр №77(524), 16 – 18 окт 2009 г., т. 29-07-90,29-16-53).

3. (ул. Блюхера, Н-Ленино) – 4,12 га, собственность = 3100 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 34-36-84).

4. (Н-Ленино, Узловая) коммерч. назначение – 3,0 га, в собственности = 3000 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 333-926).

5. (ул. Сергеева) – 0,75 га, собственность = 3800 тыс. руб. (Дело №20 (280), 27 окт 2009 г., т.200-421).

В качестве основного показателя сравнения объектов предложения в данном случае принята средняя стоимость предложения 1 га по сравнимым земельным участкам.

Для корректирования выбраны следующие элементы сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость; 2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) условия продажи (чистота сделки); 4) динамика сделок на рынке (дата продажи); 5) дополнительно корректировка на предложение; 6) местоположение; 7) физические характеристики (рельеф, заболоченность, удаленность от источников загрязнения и др.).

Следует отметить, что для данного подхода очень важна качественная информация.

В настоящее время оценщик не может гарантировать достоверность представленной информации, поскольку информационное обеспечение на рынке недвижимости оставляет желать лучшего. Тем не менее, считаем возможным использовать данный подход (рыночный), который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости на дату оценки. Использование количественного метода позволяет уменьшить фактор субъективности оценщика при расчетах.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11