Дипломная работа: Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
- торговая;
- офисная;
- производственная;
- складская.
Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.
Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).
В соответствие с вышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирского информационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходим для отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначены ценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятия решений по той или иной сделке.
Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:
а) рынок офисной, торговой, производственной и складской недвижимости – составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;
б) рынок такой недвижимости – часть экономики, анализ которой затруднен по причинам:
- труднодоступности достоверной информации;
- ограниченности количества сделок объектов аналогичных оцениваемому объекту;
- разнонаправленного влияния многообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.
Известно, что региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценки можно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этот потенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, как объект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будут воздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденции развития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Таким образом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может и проиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.
В ходе преобразований и распада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районов г. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнения части действовавших ранее предприятий появилось большое число вновь образованных производственных структур, которые не устояли, несмотря на некоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытого рынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию и услуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.
В этих условиях о рынке производственного имущества (недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как о неразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, так или иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и акты сделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеют спорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегда имеют отношение к строго производственной деятельности. Это имущество собственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется на договорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающих направления действия факторов внутри – и внешнеэкономического характера.
В наиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяется на три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости и становящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынок нового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалирует сегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупным объектам производственно-складского назначения. В третье группе развивается сегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждая из перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом и объемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.
Так например, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколько сегментов – это объекты торгового назначения (павильоны, помещения под магазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений и зданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещения и отдельные здания) и пр.
Рынок объектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения, отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения, когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятся временно под складские и торговые объекты.
2.3 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
Среди факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, имеются факторы, определяющие уровень спроса и предложения, в частности - объемы внутренних и внешних относительно рассматриваемого, в нашем случае, промышленной зоны Свердловского района г. Иркутска, инвестиций, имеющих стабильный или пульсирующий характер, факторы, непосредственно связанные с условиями сделок временные, физического состояния объекта оценки и внешнего воздействия на рассматриваемый объект.
Воздействие факторов часто происходит одновременно и по многим направлениям, что существенно затрудняет их анализ и выделение главных, определяющих наибольшее изменение стоимости объекта недвижимости. В связи с этим рассмотрение всех факторов должно происходить последовательно, в зависимости от степени учета детальности свойств объекта и типа оцениваемой собственности.
Поскольку в рассматриваемом районе открытых фактов продаж объектов (сделок, отвечающих требованиям типичность условий сделки, информированность продавца и покупателя, достаточность срока экспозиции, денежная форма расчетов и др.) аналогичных оцениваемым еще немного, что вызывает к необходимости также проанализировать ситуацию и с предложениями об аренде таких объектов.
Подавляющий тип объектов недвижимости – объекты, как правило, производственные здания, торговые помещения и офисы, расположенные в зданиях, имеющие стены из кирпича, железобетонных панелей.
Такие объекты в большинстве своем, можно использовать в текущем использовании или под торгово-складское хозяйство, где за охрану, электро-, тепло- и водоснабжение и другие коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор, постоянные расходы земельный налог и налог на имущество - арендодатель. Однако как показывает анализ рынка аренды коммерческой производственной недвижимости в г. Иркутске, аренда производственных и складских зданий в промышленных зонах г. Иркутска, в том числе в Свердловском районе, начинает наращивать свои объемы.
Ценовые предложения
Общий анализ рыночной ситуации показал, что для объекта оценки возможно характеризовать ценовые диапазоны сделок привлекая данные по ценам предложений по продажам производственных зданий в рассматриваемом промышленных зонах г. Иркутска.
Диапазон цен по таким объектам существенно колеблется в зависимости от местоположения, плотности застройки территории и состояния этих объектов, а также окружающей их территории.
Рост числа предложений по объектам принадлежащим данной группе связан с тем, что: а) включаются в оборот не только небольшие производственные помещения для мелкого производства, а также и объекты со специальными технологическими линиями, производственные объекты крупных предприятий, которые отчуждают их на продажу или в аренду; б) растет число принудительных продаж зданий и сооружений, принадлежащих предприятиям-банкротам; в) продолжается приватизация Федеральной, региональной и муниципальной недвижимой собственности в виде помещений, зданий, производственных комплексов и т.п.
Для оцениваемого объекта недвижимости в соответствие с принципом ННЭИ принято использование в качестве производственно-складского комплекса.
В основном данный сегмент рынка представлен предложениями по продаже складских площадей на окраинах г. Иркутска - в Октябрьском, Ленинском и Свердловском районах. Спрос на данные объекты иногда превышает предложение. Это обстоятельство объясняется сдержанным отношением крупных предпринимателей, так как часто предлагаемые объекты не соответствую полностью их достаточно жестким требованиям, а средний класс предпринимателей не всегда рискует вкладывать в такую недвижимость свои оборотные средства. В связи с этим срок экспозиции складских объектов варьирует от 6 до 12 месяцев. Аналогичную картину показывает и рынок аренды рассматриваемого типа объектов.
Совсем иная картина наблюдается в сегменте офисной и торговой недвижимости в г. Иркутске. Активный рост стоимости одного кв.м такой недвижимости, наблюдается в течение последнего года (на 25 – 30 % в зависимости от района и типа помещений). Указанная тенденция говорит об инвестиционной привлекательности приобретения площадей торгового и офисного назначения.
Средний срок экспозиции торговых и офисных площадей составляет 3-4 месяца. В настоящее время имеет место тенденция увеличения спроса на такие помещения практически во всех районах г. Иркутск.
Наиболее высокие цены на объекты рассматриваемой недвижимости наблюдаются в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутск.
Приведем, в качестве некоторого ориентира, сложившиеся на рынке г. Иркутск цены предложений по продаже и аренде (как правило, валовой) 1 кв. м площади зданий и помещений различного функционального назначения. Цены приводятся на время проведения оценки ( см. табл. №2.2.1.).
Таблица №2.2.1
Средняя стоимость(газета «Дело», №16 от 1 сентября 2009 г.) коммерческой недвижимости в Иркутске на 29.08.2009г. (тыс. руб./кв. м)
| Сегмент рынка недвижимости | Районы г. Иркутск | ||||
| Кировский | Куйбышевский | Октябрьский | Свердловский | Ленинский | |
| Склады (продажа) | - | - | 24,00 | 8,13 | 12,18 |
| Склады (аренда) | 0,25 | - | - | - | 0,35 |
| Магазины (продажа) | 37,02 | - | 36,71 | 21,0 | 18,01 |
| Магазины (аренда) | 2,17 | - | 0,60 | - | 0,43 |
| Офисы (продажа) | 36,46 | - | 35,97 | 21,0 | 18,01 |
| Офисы (аренда) | 0,94 | - | 0,65 | - | 0,35 |
Стоимость объектов существенно зависит от их местоположения, физического состояния, качества отделки и других факторов.
Общий анализ рынка земельных участков
Одним из важнейших факторов жизнедеятельности и производства является земля. Рынок земли в России, ее регионах и на местах находится в начальной стадии своего становления. Государственные и местные администрации постепенно отказываются от своей монополии на часть прав на землю, формируя рынок прав аренды и права собственности на земельные участки. Этот процесс осуществляется путем: а) передачи сельскохозяйственных земель в собственность работникам села; б) продажи земель населенных пунктов и других категорий земель посредством выкупа этих участков под зданиями и сооружениями предприятий; в) продажи с торгов прав аренды земельных участков и в собственность для строительства в основном жилья, торговых и офисных объектов; г) передачи дачных и приусадебных земельных участков в собственность их пользователям.
На фоне первичного рынка земли, на котором наблюдается массированное предложение земельных участков, начинает формироваться вторичный рынок земельных участков, особенно в крупных городах и их окрестностях, то есть там, где потребность в земельных участках для строительства и ведения дачного и приусадебного хозяйства наиболее высока.
Цены на земельные участки в таких городах на этом рынке тем выше, чем они ближе к центру города или центру административно-деловой активности. На цену также влияют факторы конкретного местоположения, уровень транспортной доступности для продукции и услуг, размеры участков, наличие коммуникаций и т.п.
Все изложенное справедливо и для г. Иркутска, особенно для Кировского района и его ближайшего окружения. Отмеченные факты продажи Администрацией г. Иркутска права долгосрочной аренды земельных участков на торгах, высокая стоимость нового строительства жилых и офисных зданий ясно указывает на рост цен на такие участки в городе. Это особенно проявляется в ценах предложений на незастроенные земельные участки небольших размеров (5-30 соток) колеблющихся от 1000 руб/кв.м. до 10000 руб/кв.м. и выше в зависимости от ценовых запросов, конкретного местоположения и площади участка.
Подобные тенденции ожидаются в г. Иркутске, хотя наличие площадей для застройки будет вносить свои отличительные особенности в формировании рынка земельных участков.
В целом, такой разброс цен говорит о ранней стадии развития вторичного рынка земельных участков, но он также задает ориентиры возможного темпа роста цен и соотношения спроса-предложения.
2.3 Нормативное регулирование оценочной деятельности
Настоящая оценка проведена с применением положений:
1. Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].
2. Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
