Дипломная работа: Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

Тем не менее, хотелось бы подчеркнуть, что проблема создания кондоминиумов в России, развития деятельности товариществ собственников жилья является исключительно важной для формирования института реальных собственников жилищного фонда, эффективного управления недвижимостью, снижения бюджетных затрат по строительству, содержанию и эксплуатации жилья. Но проблем создания ТСЖ нельзя рассматривать как существенную альтернативу сегодняшней системе управления жильем в России, Необходимы другие инструменты формирования активного собственника жилья.

Кроме того, как показывает практика, применение механизмов и положений законодательства о кондоминиумах и ТСЖ целесообразно и эффективно в различных сферах деятельности, помимо жилищно-коммунального хозяйства в:

- строительстве, финансируемом за счет долевого инве­стирования нескольких инвесторов - будущих собствен­ников с соответствующей долей, имущества;

- санации градообразующих предприятий (промышлен­ные кондоминиумы);

- управлении недвижимостью и других.

В то же время, как отмечалось выше, реформирование жилищной сферы не может быть обеспечено без поддерж­ки государства и местной власти. Поэтому к основным ус­ловиям, способствующим развитию товариществ собствен­ников жилья на местах, следует отнести:

- включение в программы экономического развития, разрабатываемые администрациями городов и субъектов Российской Федерации, вопросов, направленных на под­держку товариществ собственников жилья;

- разработку и внедрение процедур, облегчающих реги­страцию кондоминиумов и товариществ собственников жилья, в том числе в новом строительстве;

- разработку пакета примерных учредительных докумен­тов по ТСЖ:

- передачу товариществам собственников жилья уста­новленных дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги;

- компенсации товариществам предоставляемых льгот и перечисление субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг;

- передачу товариществам прав на нежилые (неисполь­зуемые) помещения в здании или перечисление товарище­ствам части арендной платы за помещения в доме, при­надлежащие муниципалитету:

- передачу членам товариществ прав на земельные уча­стки под домом и придомовую территорию;

- установление налоговых льгот для товариществ собственников жилья;

- формирование системы договорных отношений в ЖКХ;

- содействие в обучении управляющих кондоминиума­ми и в создании объединений собственников жилья.

Особенно актуальным это становится в условиях, когда существующие жилищные организации не могут реализо­вать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственностью. Это ведь не только переход на безубыточное функционирование за счет полной опла­ты населением стоимости жилищных услуг. В первую оче­редь нужно решить задачи по перспективному развитию жилищного фонда с учетом изучения спроса на жилищные услуги в зависимости от демографической ситуации в ре­гионе, динамики доходов различных групп населения, тех­нического состояния строений, экономической целесооб­разности их модернизации и многого другого.

Заключение.

Изучение нормативно – законодательной базы показало, что товарищества собственников жилья  в РФ и РБ создаются и функционируют в соответствии с федеральным законом РФ №72 «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года, в котором дается понятие товарищества и кондоминиума, отношений собственности, права и обязанностей членов товарищества, принципов и порядка регистрации, перечень деятельности, которые может осуществлять товарищество, а также примерный устав товарищества. Кроме того, рассматриваемые вопросы регулируются также законом РФ от 24.12.92 № 4218 -1 «Об основах жилищной политики», Гражданским кодексом РФ, а также рядом постановлений и распоряжений на местном уровне. Наряду с указанными нормативными актами в Республике Башкортостан, было принято постановление Кабинет Министров Республики Башкортостан «О мерах по созданию и активизации деятельности товариществ собственников жилья» от 31.08.99 г. № 274, а также ряд постановлений администраций городов и районов о поддержке создания товарищества собственников жилья.   

Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.

Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:

-           введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;

-           введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);

Изучение и анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РФ показал, что сегодня идея организации управления жильем в РФ на осно­ве товариществ собственников жилья активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образован­ных товариществ собственников жилья. На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмот­ренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые спо­собствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

В общей сложности, по данным Госкомстата России в 2001 году в России насчитывалось более 4.5 тыс. товари­ществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных коопе­ративов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собст­венников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда.

Таким образом, приходится констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и горо­дов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, товариществ собственников жилья, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все товарищества взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственно­стью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества пред­ставляемых коммунальных услуг.

Анализ показывает, что серьезной причиной, сдержи­вающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, пси­хологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответст­венность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обще­стве.

Анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РБ показал, что сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья, в том числе в городах Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Агидели, Туймазах, Октябрьском, Дюртюли, Ишимбае, п. Уптино Уфимского района, и Приютово Белебеевского района, п.Раевка Альшеевского района. На их обслуживании находится дома общей площадью 1167,6 тыс. кв. метров.

В настоящее время товарищества собственников жилья становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам, в домах ведомственного фонда и ЖСК, члены которых полностью выплатили пай за квартиру.

Анализ функционирования Уфимского товарищества собственников жилья показал, что на сегодняшний день товарищество является убыточным, так как техническое обслуживание лифтов, уборка лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора, и д.р. все это не может оплачиваться жильцами в полном объеме, а значит, это ложиться убытком на товарищество. Поэтому необходимо искать другие источники финансирования, за счет которых можно будет покрыть эти убытки. Как например введенная в действие в конце прошлого года платная охраняемая стоянка для жильцов и ночная охрана придомовой территории, можно также ввести собственную диспетчерскую лифтовую службу, которая будет выполнять мелкие неполадки лифтов. Эти мероприятия позволят не только сократить расходы товарищества но и снизить дотации которые выплачивает государство.

Таким образом, в результате проведенного исследования были выявлены следующие проблемы создания и неэффективного функционирования товариществ собственников жилья:

-      слабая информированность граждан;

-      сложность процедур и высокая стоимость оформ­ления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре;

-      несовершенство нормативной базы и недостаточная поддержка со стороны администраций городов и районов;

-      недостаток профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).

Представляется, что для разрешения выше указанных проблем необходимо провести следующие мероприятия:

-  через средства массовой информации провести разъяснительную работу среди населения о том, как создаются и функционируют товарищества собственников жилья, в чем их преимущества и какие имеются недостатки их деятельности, а также освещение положительного опыта действующих товариществ собственников жилья, акцентируя при этом внимание на преимуществах альтернативного управления жилым фондом;

-  на уровне муниципальных образований необходимо провести упрощение процедуры регистрации товариществ собственников жилья, и предусмотреть уменьшение налогообложения с товариществ собственников жилья;

организовать централизованное обучение профессиональных кадров в области управления жилищным фондом, которые будут знать технологию эксплуатации зданий, смогут составлять технические и фи­нансовые планы организации работ и обеспечат контроль за их выполнением.

Список использованной литературы:

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ:

1.   Конституция Российской Федерации. М.: Юридичекая литература, 1994

2.   Конституция Республики Башкортостан. //Ведомости Верховного Совета и правительства РБ. Уфа, 1994 №4

3.   Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ

4.   О государственном прогнозировании и программах социально – экономического развития РФ: Федеральный закон от 20 июня 1995 г. 115-ФЗ

5.   О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения. Положения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г.№ 887

6.   О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год: Постановление Правительства РФ от 19 ноября 2001 г. № 804

7.   Об установлении республиканских стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год: Постановление Правительства РБ от 27 сентября 2001 г. № 249

8.   О финансовых основах местного самоуправления в РФ: Федеральный закон от 25 сентября 1997 г. № 126-ФЗ

9.   Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г., №1180 «О жилищных кредитах»

10.            О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса» РФ федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы: Постановление правительства РФ от 17 ноября 2001 г. 797

11.            Закон « Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года

12.            Постановление Правительства Российской Федерации от 18.01.1992 г. № 34. По вопросам регулирования жилищных право­отношений

13.            О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 № 432

14.            Об упорядочении системы оплаты жилья  и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. 707

15.            Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г.

16.            О мерах по улучшению расчетов за продукцию топливно-энергетического комплекса: Указ Президента РФ от 18 сентября 1992 г. № 1091.

17.            Об основах ценообразования и порядке государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию: Постановление Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. №121

18.            Основные положения ценообразования на электрическую и тепловую энергию на территории РФ: Постановление Правительства РФ от 31 октября 1999 г. № 1202

19.            О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ: Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. №41-ФЗ

20.            Постановление Правительства Российской Федерации от 18.01.1992 г. № 34. По вопросам регулирования жилищных право­отношений

21.            О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов): Постановление Правительства РФ от  7 марта 1995 г. №239

22.            О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуги порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жиль и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 936 // Экономика и жизнь.-1993. - №41.

23.            Жилищный кодекс Республики Башкортостан от 2 марта 1994 года

24.            Гражданский кодекс Ч.1.Офиц. изд. М.: Юрид. лит., 1994

25.            Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года

26.            Гражданский кодекс РФ Ч.2.Офиц. изд. – М.: ИНФРА-М, 1996

27.            Закон Российской Федерации от 24.12.92 г. N 4218-1 "Об основах Федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона №9-ФЗ)

28.            Закон Российской Федерации от 15.06.96г. № 72-ФЗ " О товариществах собственников жилья"

29.            Указ Президента " О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" 28.08.97г. № 425, раздел "Стимулирование создания товариществ собственников жилья"

30.            Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.97г. № 1223 " Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"

31.            Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья"

32.            Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

33.            Постановление Кабинет Министров Республики Башкортостан «О мерах по созданию и активизации деятельности товариществ собственников жилья» от 31.08.99 г. № 274.

34.            Указ Президента РФ от 23.12.93 2275 "Об утверж­дении Временного положения о кондоминиуме".

35.            Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере // ЖКХ. - 2000. - №11, с.85-94.

36.            Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. - М.: Ассоциация ТСЖ "Центр", 2001. - 237 с.

37.            Вишневский Ю.А. Выполнение первого этапа программы реформирования ЖКХ Пятигорска // ЖКХ. - 2000. - No2, с. 15-20.

38.            Долгушина О.В. Порядок формирования ТСЖ в период строительства // ЖКХ. - 2000. - №1, с. 32-40.

39.            Жилищный альманах No2. Кондоминиум и власть. - М.: Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", ТСЖ ВСК "Новослободская 36/1", 1999. - 209 с.

40.            Жилищный альманах №3. Правовые и организационные отношения в товариществах собственников жилья и кондоминиумах. - М.: Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК "Юго-Запад", 1999. - 264 с.

41.            Жилищный альманах №4. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России. - М.: Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", Институт развития Москвы - центр "Муниципалитет", 1999. - 181 с.

42.            Иваненко В. Жилищно-коммунальная реформа //Экономика и жизнь. – 2001. - №25

43.            Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. – 2000. - №5

44.            Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальная форма управления жильем // ЖКХ. - 1999. - №6, с.15-19.

45.            Кутакова Т.Б. Опыт создания кондоминиумов за рубежом // ЖКХ. - 1999. - №4, с.18-25.

46.            Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере // ЖКХ. - 2000. - №3, с. 40-47.

47.            Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. - 2000. - №7, с. 45-50.

48.            Матеров Л.Н. Кондоминиум. Как зарегистрировать Товарищество собственников жилья в городе Москве. - М.:ГЦЖС-ПРЕСС, 1998. - 268 с.

49.            Матеров Л.Н. Кондоминиум и власть //ЖКХ. – 1998. - №6

50.            Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика // ЖКХ. - 2000. - №3, с. 52-69.

51.            Московское Правительство и ассоциации ТСЖ. Два подхода к самоуправлению в жилищной сфере. - М.: Городская жилищная палата: ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК "Центр", "Юго-Запад", "Запад", "Юго-Восток", "Юг", "Северо-Запад", 2001. - 282 с.

52.            О положительном опыте создания и деятельности товариществ собственников жилья. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2000. - 63 с.

53.            Румянцева М.С. Товарищества собственников жилья: опыт Новочеркасска // ЖКХ. - 2000. - №2, с.10-14.

54.            Тасенко Т.Н. Товарищества собственников жилья // ЖКХ. - 2001. - №3, с.42-47.

55.            Тренинг. Первый курс: самоуправление в кондоминиуме. - М.: Жилищная палата г. Москвы: Ассоциации ТСЖ, ЖСК,, ЖК, МЖК "Центр", "Юго-Запад", "Юго-Восток", "Юг", "Северо-Запад", 2000. - 150 с.

56.            Трусевич В.П. Вовлечение населения в управление жилищным фондом в Красноярском крае // ЖКХ - 2000. - №3, с.24-28.

57.            Филимонов С.Л. Правоотношения собственности в многоквартирном доме // ЖКХ. - 2000. - №7, с.15-22.

58.            Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.:ДИАЛОГ. МИФИ - 2000, ч.2. - 208 с.

59.            Филимонов С.Л. ТСЖ: практика правоотношений и изменения в законодательном регулировании // ЖКХ. - 2001. - 5, с.14-21.

60.            Филимонов С.Л. ТСЖ: проблемы и перспективы // ЖКХ. - 2000. -№11, с.72-79.

61.            Чернышов Л.Н. О ходе и перспективах реформирования жилищно-коммунальной сферы // ЖКХ. - 2001. - №4, с.38-44.

62.            Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997