Дипломная работа: Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяй­ственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий про­водимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эф­фективны.

А начиналось все после голода и разрухи граж­данской войны, когда говорить о каком-либо каче­стве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и вос­становление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамот­ная эксплуатация жилого фонда.

Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятель­ства и потребности конкретного дома. То, что каче­ственная домовая работа есть работа штучная, на­глядно доказал краткий период военного коммуниз­ма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищ­ный фонд за счет высвобождения инициативы лю­дей из-под гнета государства.

НЭП сурово ограничивал величину частного ка­питала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при от­сутствии интереса к управлению, находились в уд­ручающем состоянии.

Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муници­пальной собственности, поскольку передать в управ­ление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных ус­луг, отмененные после революции, в период воен­ного коммунизма. Проблемой стала «утрата» насе­лением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал со­хранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые эле­менты» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволи­ла на первых порах изыскать так необходимые сред­ства на восстановление жилья.

Восстановление платности жилья, в необходи­мом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформа­торам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные усло­вия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «са­моуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получе­ние площади в кооперативе, право сдачи свобод­ных помещений в субаренду и др. Кроме того, то­вариществам разрешено было коммерческое ис­пользование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.

Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходи­мость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе най­ма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому со­зданию товариществ.

Ситуация в современной России требует воз­рождения чувства Хозяина а Доме, бережного от­ношения к нашему многострадальному жилищу. Опыт НЭПа убеждает нас в том, что это возмож­но. На новом историческом этапе массовая при­ватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников жилья и привела к изменению отношений собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить себе в пользу новые отноше­ния собственности. Следует приумножать свой капитал в виде имеющихся у нас жилых помеще­ний, выбрать наиболее эффективную организаци­онно-правовую форму объединения собственни­ков.

В России, на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, уже создастся необходимая законодательная основа правового оформле­ния кондоминиумов (совместной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т.е. до­мом и придомовой территорией. Принят и дей­ствует Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья», администрациями городов и районов принимаются программы, предусмат­ривающие организационно-правовые и экономи­ческие меры по поддержке товариществ. Форми­руется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предус­мотренных законодательством прав.

2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем.

Томск.

В марте 1999 г. при поддержке отдела местного и терри­ториального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объе­динений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координа­ции деятельности товариществ собственников жилья, обеспе­чения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.

Одновременно начинает меняться отношение органов вла­сти всех уровней к собственникам жилья. Вступил в силу Закон Томской области от 25.10.2000 №45-03 "О социальной защи­те домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондо­миниумах", который определяет правовые и финансово-эконо­мические основы деятельности жилищно-строительных коопе­ративов и товариществ собственников жилья и обеспечивает их социальную защиту в процессе перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Следует отметить, что департамент ЖКХ города в условиях реформирования жилищно-коммунальной системы занял ак­тивную и последовательную позицию: идет демонополизация сферы обслуживания с проведением конкурсов, внедряется муниципальный заказ, решается проблема укрупнения муници­пальных предприятий, контроля за их деятельностью и расхо­дованием муниципальных средств. Постоянно идет работа по повышению качества предоставляемых населению услуг и оказывается содействие самоуправлению жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулиру­ющая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осу­ществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ пред­ставлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется му­ниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуата­ции муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городс­кой администрации партнерством решен вопрос о возмеще­нии расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием си­стемы водоснабжения.

Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюдже­те 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.

Ближайшей задачей является создание рабочего механиз­ма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.

Одним из важнейших направлений работы становится сти­мулирование создания ТСЖ на базе муниципального фонда.

Партнерство с участием представителей городской адми­нистрации осуществляет формирование базы данных по ха­рактеристикам жилищного фонда каждого ТСЖ, ЖСК. Данная информация позволит оперативно решать возникающие теку­щие проблемы и планировать количество льгот и субсидий на коммунальные услуги.

Реформирование сферы ЖКХ невозможно без повышения уровня квалификации участников данного процесса. С учетом этого впервые было организовано обучение руководителей ЖСК и ТСЖ по наиболее актуальным проблемам деятельности жи­лищных товариществ.

Москва.

В России Закон №72-ФЗ[28] был принят только в 1996 г. С этого времени определяются нормы отношений собственников в многоквар­тирных домах - там, где есть собственник - государство, соб­ственник - юридическое лицо и собственник - гражданин. В дореформенный период гражданское законодательство Рос­сии это запрещало: у нас не могло быть одновременно соб­ственности совместной или долевой - общей собственности государственной и собственности физического лица. Сейчас это узаконено: в одном доме могут быть различные субъекты этого права.

Как Закон исполняется в г. Москве?

На сегодня, если говорить о результатах, а не о процессе, на три миллиона квартир - 460 товариществ собственников жи­лья. Но далеко не все они реально владеют жилищным фондом. Инерционная государственная машина, когда всем жилищным фондом управляло государство, продолжает действовать.

В августе прошлого года Правительство Москвы приняло очередную программу формирования в городе товариществ собственников жилья. И здесь есть несколько моментов, на ко­торые хотелось бы обратить внимание,

Территориальные органы района - основное звено в сис­теме управления города; они призваны содействовать и разъяс­нять жителям условия процесса формирования объединений жителей. Следующее звено по вертикали, также призванное содействовать этому процессу, - префектуры города. Их де­сять, в соответствии с городской структурой. Вертикаль закан­чивается мэром. Сейчас в Москве действует программа "Мой двор - мой подъезд"? кото­рая, помимо задач сохранности жилья, направлена на развитие инициативы граждан. И здесь есть еще один интересный мо­мент: самоуправление как таковое, с точки зрения государствен­ного устройства, это вторая ветвь власти. В нашей Конституции государство представлено органами власти и органами мест­ного самоуправления.

Самоуправление в жилищной сфере - это управление иму­ществом. К сожалению, в нашем обществе вопросы имуществен­ные и вопросы чисто политические часто смешиваются. Сей­час есть опасность, что функции органов, управляющих имуще­ством, начнут выполнять так называемые территориальные об­щины, действующие на территории города, которые как раз призваны следить за правами граждан и указывать органам власти на несоответствие законам некоторых действий, в том числе и должностных лиц. Смешение этих понятий может опять привести к тому, что институт самоуправления как политичес­кая структура не получит необходимого развития.

К сожалению, сегодня развитию самоуправления препятству­ет определенный дисбаланс интересов жителей и органов ад­министрации, который заключается в следующем: система распределения жилья в прошлом была такова, что в одном многоквартирном доме могли жить люди и состоятельные, и социально незащищенные. Но в то время не было такого расслоения обще­ства, и это не было заметно. Сейчас в России в целом, и в Москве - особенно, имеется колоссальное расслоение населения.

В этих условиях очень актуальный становится вопрос о со­здании фонда социального использования, предназначенного для проживания граждан, которые в соответствии с нормой Консти­туции требуют определенных льгот, субсидий, дотаций. Гражда­не, имеющие возможность в полной мере сами содержать иму­щество, предъявляют требования к состоянию жилищного фон­да, они хотят жить лучше, хотят, чтобы подъезд был чистый, кра­сивый, даже если это стоит дороже. Однако система распреде­лений жилья инерционно продолжает создавать дома без учета интересов и доходив жильцов. Это приводит к конфликтам ин­тересов. Это затрудняет объединение жителей и приводит к тому, что полностью дотируются дома, где живут и богатые, и бедные, т. е. к тому, что бюджетные средства расходу­ются нерационально.

И последнее, о чем хотелось бы сказать, - это о развитии института управляющих жилищным фондом. Этот институт мо­жет быть одной из наиболее доходных отраслей деятельности, но нужно констатировать, что он также находится в зачаточном состоянии. В Москве жилищным фондом в основном управляют государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика. В соответствии с гражданским законодательством унитарное предприятие управляет государственным имуществом. Имущество уже не все государственное? Однако инерционно все продолжается по-прежнему. И государственные дотации идут на эти государственные унитарные предприятия.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России пред­полагает развитие частной инициативы, частных управляющих компаний, В Москве этот институт пока не получил достаточ­ного развития, хотя уже есть частные компании, которые управ­ляют жилищным фондом. В основном такие отношения скла­дываются в новостройках, в которых преимущественно прожи­вают люди, купившие квартиры, а значит, имеющие средства для выбора компании, где обслуживание будет дороже, но эффек­тивнее, с их точки зрения.

В настоящее время в Юго-Восточном округе Москвы про­водится эксперимент по передаче на конкурсной основе 160 зданий в управление частным компаниям. Прогрессивное, безусловно, явление, но слово "эксперимент" показывает, что это не носит массового характера.

Алтайский край.

Началом развития алтайских жилищных товариществ можно считать май 1994 г., когда было подписано постановление администрации города Барнаула № 227 "Об эксперименталь­ном создании товариществ домовладельцев" на базе четырех жилых домов (один стоял бесхозным уже более двух лет, три дома были построены на средства инвесторов, а потому не принимались в муниципальную собственность). Правовой ос­новой образования первых товариществ стали Закон РФ №4218-1[27] и Указ Президента РФ № 2275[34] .

Сегодня в крае действует 156 ТСЖ, на балансе которых на­ходится около 770 тыс. кв. м жилья (7 % от общего объема муниципального и государственного жилищного фонда края), из них форму самообслуживания выбрали 67 % товариществ.

Возможность образования ТСЖ в жилищном фонде раз­личных типов позволила собственникам единиц кондоминиума выбирать наиболее удобные формы управления и обслужива­ния домовладения в каждом конкретном случае. Так, из 156 зарегистрированных товариществ образовались:

на стадии строительства ................................................………. 3

во вновь построенном жилом доме ........................………….. 43

на базе муниципального жилищного фонда.................……… 31

на базе ведомственного жилищного фонда ...................……….-

на базе ЖСК, МЖК, ЖК....................................………….......... 76

в поселках индивидуальной застройки …………………………. 1

в бывших общежитиях при изменении статуса жилого дома .... 2

Изменилось и правовой положение жилищных товариществ, основой которого стал Федеральный закон № 72-ФЗ[28], разграничивший по­нятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья". Немаловажное значение имеет Программа развития товари­ществ собственников жилья в Алтайском крае на 1997 и пос­ледующие годы, принятая постановлением администрации Ал­тайского края и включающая перечень мероприятий по право­вой и финансовой поддержке создаваемых ТСЖ.

Идея программы такова, необходимо передать приватизи­рованный жилищный фонд а управление объединениям соб­ственников, т. е. ТСЖ. Ведь никто лучше самих жильцов не смо­жет распорядиться совместным имуществом, решая при этом вопросы безопасности проживающих, так как подъезд стано­вится продолжением квартиры, а не улицы.

Средства, которые житель платит на содержание абстракт­ного жилого комплекса района или города, при создании жил-товариществ остаются в распоряжении конкретного дома, так как ТСЖ является управляющей организацией земельно-иму­щественного комплекса, называемого кондоминиумом.

Сложившаяся в прошлом политика замораживания тари­фов на жилищные и коммунальные услуги для населения при систематическом недофинансиравании из бюджетов ремонтно-эксплуатационных нужд привела к обветшанию жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем. Устарели технологии эксплуатации, особенно расточительно расходуют­ся топливно-энергетические ресурсы.

Невысокий уровень участия населения в оплате издержек предприятий по обслуживанию жилищного фонда и производ­ству коммунальных услуг (в 1990 г. - около 2 % от реальных затрат) не способствовал воспитанию бережного отношения к жилищной собственности, породил привычку у отдельных групп собственников жилья к иждивенчеству. Взяв от приватизации самое "лакомое" - права, собственник "забыл", что у него по­явилась масса обязанностей, которые он охотно возложил на местные органы самоуправления.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9