Дипломная работа: Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

В настоящее время в России и в Республике Башкортостан практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Проблема управления многоквартирны­ми домами, перешедшими в собственность нескольких до­мовладельцев, и правового регулирования отношений ме­жду сособственниками общего имущества является на се­годня актуальной для всех российских городов. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами това­риществ собственников жилья (ТСЖ).

Сегодня идея организации управления жильем на осно­ве ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образован­ных ТСЖ. На основе положительного опыта деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмот­ренных законодательством правомочий. Имеется мощная общественная поддержка действий органов власти в тех регионах Российской Федерации, где местные власти спо­собствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

В общей сложности, по данным Госкомстата России в настоящее время насчитывается более 4.5 тыс. товари­ществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных коопе­ративов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собст­венников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда

Таким образом, следует констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и горо­дов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управ­ляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все ТСЖ взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственно­стью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижении затрат на ее обслуживание и повышения качества пред­ставляемых коммунальных услуг.

Серьезной причиной, сдержи­вающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, пси­хологическая неготовность и боязнь взять на себя ответст­венность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обще­стве.

В то же время, с правовой точки зрения никаких серь­езных препятствий для развития ТСЖ нет. Принятый 15 июня 1996 г. федеральный закон № 72-ФЗ[28] определяет порядок регистрации това­риществ, гарантирует им право на бюджетные доящий, а малообеспеченным членам ТСЖ также и право на жилищ­ные субсидии. Но на практике процедура регистрации ТСЖ, определяемая подзаконными правовыми актами ме­стного значения, часто оказывается весьма сложной и длительной. Бюджетные дотации не всегда и не в полном объеме доходят до товариществ. Возникают проблемы с пере­дачей на баланс ТСЖ жилых зданий и нежилых помеще­ний и даже с бесплатным порядком оформления земель­ных участков, входящих в состав кондоминиумов, гаран­тированным этим законом.

Так, например, чтобы за­регистрировать ТСЖ в г. Москве требуется согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 различных форм и документов. В результате вместо определенного законом месячного срока (со дня подачи документов на регистрацию) реальный срок всей процедуры составляет 7-9 месяцев. Обязательным услови­ем при этом является наличие поэтажного плана здания, услуга по составлению которого в БТИ обходится порядка 10 тысяч рублей. И таких документов в процессе оформле­ния оказывается великое множество.

Многочисленные проблемы возникают и после регист­рации товариществ. На практике получается, что органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспек­ционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального жилищного фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отно­шении вновь созданных ТСЖ. В результате, после образо­вания товарищества, оснащение бывшего муниципального дома в соответствии с предъявляемыми органами надзора и контроля требованиями, необходимыми на основании действующих норм и правил технической эксплуатации зданий обходится членам товариществ в значительную сумму.

Товарищества могут оказаться в тяжелом положении в случае аварии или других непредвиденных расходов, так как, в отличие от ЖЭКов, жилищных трестов они не рас­полагают ни резервными средствами, ни возможностями для их маневрирования. А в условиях отсутствия системы страхования жилых зданий любая серьезная авария может привести к финансовому краху ТСЖ.

Таким образом, создание и организация деятельности товарищества собственников жилья являются для граждан в настоящее время предприятием рискованным и дорого­стоящим. Поэтому без поддержки муниципальных властей программа широкомасштабного развития ТСЖ успеха иметь не будет.

Существенным фактором в активизации создания ТСЖ является незаинтересованность работников жилищно-коммунальных органов местной администрации в созда­нии товариществ собственников жилья в связи с тем, что в этом случае они лишаются возможностей контроля за жи­лым фондом и распоряжения бюджетными дотациями по своему усмотрению, а также создают себе конкурентов, способных наглядно доказать неэффективность централи­зованной системы управления жилищным фондом. В этих условиях существует и другая крайность, когда товарище­ствам собственников жилья пытаются спихнуть управление ветхим или старым жильем. Естественно, что добровольно в управление такие дома никто из жителей никогда не возьмет. Государство, со своей стороны, должно обеспе­чить право любого из жителей сохранить свой статус на­нимателя муниципального жилья.

Причинами, сдерживающими развитие товариществ собственников жилья в России и в Республике Башкортостан, таким образом, можно на­звать противодействие бюрократических структур; мало­численность положительных примеров; недостаточную информированность населения и низкую активность на вторичном рынке жилья.

Вместе с тем собственникам приватизированных квар­тир, пожелавшим объединиться в товарищества, должны быть предоставлены вес предусмотренные законом воз­можности, вне зависимости от интересов тех или иных должностных лиц.

В числе причин низких темпов развития товариществ собственников жилья и передачи жилищного фонда в управление товариществам сегодня можно отнести:

1. Несовершенство нормативной базы и недостаточная поддержка со стороны администраций.

Далеко не все вопросы, затрагивающие интересы жите­лей кондоминиумов, нашли постановку и разрешение в рамках закона № 72-ФЗ[28]. Это относится, прежде всего, к проблемам определения границ земельных участков, регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в госу­дарственном реестре, бюджетного финансирования созда­ния и деятельности товариществ собственников жилья.

Решение этих принципиальных вопросов, требующих единого подхода, было отдано на откуп органов власти на местах. Однако на уровне многих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нет достаточ­ной нормативной базы для организации деятельности ТСЖ. Есть примеры, когда положения, касающиеся пре­доставления товариществам прав на получение дотаций, собственности на землю и нежилые помещения, остаются бумажными обещаниями и не выполняются на деле. В не­которых городах администрации под различными предло­гами заставляют товарищества собственников жилья за­ключать договоры на техническое обслуживание все с теми же муниципальными организациями, лишая товарищества права выбора. Зачастую органы власти, не осознав пер­спективность создания товариществ, пускают этот процесс на самотек и вообще не оказывают товариществам ника­кой поддержки. Часто препятствием к широкому станов­лению ТСЖ служит приравнивание тарифов на жилищно-коммунальные услуги для товариществ к промышленным предприятиям (юридическим лицам), которые в 3-4 раза выше тарифов для населения в муниципальном жилищном фонде.

2. Тормозит процесс создания товариществ и плохая информированность населения.

Как показали результаты опроса, проведенного в ряде регионов России, большинство жильцов обычных домов ничего или почти ничего не знают о товариществах. 90% не знают, как создать товарищество и кто может помочь с регистрацией. Это свидетельствует как о пассивности лю­дей в восприятии информации о жилищной реформе, так и о низкой степени освещения этого вопроса средствами массовой информации.

3. Одной из существенных проблем, мешающих образо­ванию ТСЖ. является низкий уровень доходов граждан.

Низкие доходы заставляют людей "экономить" на расхо­дах на жилье и коммунальные услуги, оплата которых не представляется очевидной необходимостью, а неоплата не влечет не медленных санкций. Это в настоящий момент является проблемой практически всего жилищного фонда и сдерживает, не только темпы развития товариществ, но и реформы в целом. В таких условиях люди просто не хотят принимать на себя ответственность за управление жильем из-за боязни увеличения платежей за квартиру. Перейти на самоуправление мешают опасения, что местная адми­нистрация лишит их дотаций, а также положенных льгот в качестве "наказания" за проявляемую самостоятельность.

4. Негативное влияние, сдерживающее ход образования ТСЖ сложностью процедур и высокой стоимости оформ­ления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре.

Закон 72-ФЗ[28] обязал домовладельцев в кондоминиумах проводить регистрацию кондоминиума как комплекса недвижимого имущества, однако ее порядок до сих пор не проработан. Процедура регистрации прав на различные формы совместной и сме­шанной собственности представляет значительную труд­ность для местных регистрирующих органов. Кроме того, Закон предусматривает, что регистрация кондоминиума должна предшествовать регистрации ТСЖ как юридиче­ского лица однако, если товарищество не зарегистрировано, никто не заинтересован в регистрации кондоминиума образуется некий порочный круг. В ряде городов принят временный порядок регистрации кондоминиумов, однако, обычно эта процедура представляет собой прохождение цепочки из многих организации, и прохождение этой про­цедуры требует подготовки большого числа документов, затрат времени и значительных средств.

5. Нерешенность вопросов собственности и управления нежилыми помещениями и земельными участками — еще один сдерживающий фактор.

Собственники жилого фонда, непосредственно управ­ляющие своими домами, заинтересованы в поддержании всего комплекса недвижимости, включая объекты жилого и нежилого фонда и земельный участок. Однако вопрос о передаче прав на нежилые помещения в зданиях редко решается в пользу товариществ, даже, когда это касается помещений, законом «О товариществах собственников жилья» отнесенных к общему имуществу домовладельцев, как-то подвалов и чердаков.

Большинство товариществ испытывает трудности с оформлением прав собственности их членов на земельные участки, входящие в состав кондоминиума. Вышедшее в сентябре 1997 года Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения об определении границ и разме­ров участков в городах и иных поселениях, передаваемых в собственность домовладельцев", оставило место для со­мнений, передавать ли землю в собственность домовла­дельцам или только в аренду созданным товариществам. В ряде городов земельные участки оформляются в аренду или пользование товариществам собственников жилья. Интересы же товариществ такое решение не удовлетворяет, поскольку договоры аренды и безвозмездного пользо­вания обычно не дают им возможности зарабатывать на экономическом использовании земельных участков. Кроме того, не хватает нормативной базы на уровне субъектов Федерации, которая позволяла бы на единых условиях оп­ределить размеры и границы участков, передаваемых ТСЖ. Соответствующие методические рекомендации, изданные Госстроем России в 1998 году, на уровне субъектов феде­рации внедряются очень медленно.

6. Серьезной проблемой, требующей разрешения, явля­ется недостаток профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).

Рынок профессионалов в области управления и обслу­живания жилья, которые готовы предложить свои услуги товариществам, еще узок. До настоящего момента единст­венными доступными для населении управляющими ком­паниями можно назвать службы заказчика. В то же время качество услуг, предоставляемых ими, не всегда удовлетво­ряет жильцов.

Для того чтобы каждое товарищество собственников имело реальный выбор, управлять ли домом самостоятель­но или передать эти функции профессионалам, а также могло выбрать, с кем ему заключать договор на управление и обслуживание домов, на местах необходимо активизиро­вать работу по формированию конкурентной среды в сфе­ре управления и эксплуатации жилья. Следует налаживать подготовку специалистов, которые будут знать технологию эксплуатации здания, смогут составить технический и фи­нансовый планы организации работ, обеспечат контроль и их выполнением. Имеющийся пример г. Великого Новго­рода, Новочеркасска и др. подтверждает, что организован­ный на постоянной основе учебный процесс подготовки управляющих домами непосредственно влияет на рост числа кондоминиумов в городе.

Причинами, сдерживающими развитие товариществ собственников жилья в России, можно назвать также про­тиводействие бюрократических структур; малочисленность положительных примеров; низкую активность на вторич­ном рынке жилья.

Таким образом, оценивая, пусть небольшой, но уже на­копленный в России опыт создания и функционирования товариществ собственников жилья можно с определенно­стью утверждать, что успех деятельности каждого вновь образованного товарищества, в основном зависит от самих собственников жилья и местных администраций, пони­мающих важность и перспективность образования това­риществ, оказывающих организационную и финансовую поддержку, создавая необходимые стартовые условия для развития нового для России движения — самоуправления жильем.

Опыт показывает, что для решения названных проблем и для стимулирования развития товариществ собственни­ков жилья требуется проведение соответствующими орга­низациями мероприятий на уровне органов власти субъек­тов федерации и местного самоуправления. Прежде всего, необходимо обеспечить предоставление товариществам равных условий финансовой поддержки с муниципальным жилищным фондом. Нельзя допускать дискриминации то­вариществ в отношении предоставления им бюджетного финансирования.

Важнейшей мерой является обеспечение доступности регистрационных процедур, путем их упрощения и, по возможности, удешевления. Значительную помощь това­риществам могут оказать местные власти в форме предос­тавления льгот по оплате регистрационных взносов и по­шлин.

Информирование населения о положительном опыте товариществ собственников жилья — одна из серьезней­ших задач местных администраций. Необходимо наладить широкую информационную кампанию через все средства массовой информации города, с освещением деятельности организаций, оказывающих помощь инициативным груп­пам и правлениям товариществ, а также предоставления возможности гражданам получать консультации в органах местного самоуправления.

Кроме того, необходимо вести активную разъяснительную работу среди собственников квартир, особенно в до­мах с высоким процентом приватизации. Требует непо­средственного объяснения домовладельцам их права и обя­занности по управлению кондоминиумами,

Должно быть налажено постоянное широкое оповеще­ние населения обо всех положительных примерах деятель­ности товариществ собственников жилья и преимуществах самоуправления. Обмен опытом с представителями адми­нистраций в других регионах, а также с представителями ассоциаций и иных объединений ТСЖ также будет спо­собствовать решению этой задачи.

Важнейшим шагом на пути развития самоуправления должно стать поощрение органами власти, в сотрудничест­ве с общественными жилищными организациями, появле­ния и развития образовательных курсов и программ по те­матике управления жилищным фондом.

Необходимо продолжать формирование в регионах кон­курентной среды в сфере управления и эксплуатации жи­лья. Практика показывает, что в тех регионах России, где существует конкуренция в этой отрасли, товариществ собственников жилья действуют более успешно. В то же время спрос на эти услуги, создаваемый товариществами, активно влияет на формирование данной части рынка.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9