Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ
2) унифицировать правила государственной регистрации ипотеки и ввести единые образцы закладных и свидетельств о регистрации (возможен переход от свидетельств о регистрации к отметкам о государственной регистрации залога на закладных);
3) ввести уведомительную систему регистрации ипотеки - при ее функционировании регистрирующий орган лишь ставится в известность о залоге недвижимости в установленной форме с приложением экземпляра закладной);
4) уменьшить размер государственной пошлины за регистрацию договоров об ипотеке и ввести регрессивную шкалу исчисления государственной пошлины в зависимости от цены договоров о залоге недвижимости.
Все эти рекомендации, которые должны привести к более быстрой реализации права на государственную регистрацию, к исключению необоснованных в ней отказов, должны обеспечиваться и устанавливаться специальным законом. В основу этого закона должны быть положены принципы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется целесообразным ограничиться рассмотрением лишь 6 принципов.
Центральное место среди них занимает принцип специальности, основное содержание которого заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества путем занесения его в поземельную книгу. Немаловажное место занимают принципы обязательности и гласности, которые обозначают обязательное занесение всех прав на недвижимое имущество в поземельную книгу и доступность этой книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Принципы достоверности и бесповоротности означают, что, во-первых, данные поземельной книги должны соответствовать реальному правовому положению недвижимого имущества, и, во-вторых, внесенные в поземельную книгу данные предполагаются заведомо правильными. Последним принципом регистрации недвижимости выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книгу права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено законом. Как справедливо отмечал американский профессор Вильям Батлер, регистрация ипотеки на Западе вводилась преимущественно для того, чтобы точно определить приоритет между кредиторами. Если этого не происходит, то инвесторы не могут узнать, пользуются ли другие кредиторы приоритетом перед ними. Поэтому этот принцип является наиболее важным для регистрации ипотеки.
Все эти принципы нашли свое выражение в Федеральном Законе РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 19 июля 1996г. Данный закон не подписан Президентом РФ и в настоящее время согласительная комиссия работает над уточнением отдельных его положений.
Закон от19 апреля 1996г. определяет порядок регистрации всех объектов недвижимости и сделок с ним, за исключением таких объектов недвижимого имущества как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В соответствии с этим законом государственная регистрация проводится на всей территории РФ по установленной системе записей каждого объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по месту нахождения объекта недвижимости в пределах района( города). Закон также определяет форму удостоверения государственной регистрации в виде совершения на договоре специальной надписи. Важно, что устанавливаются требования к регистрации отдельных договоров, в том числе и договора ипотеки. Регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отразил в себе все те положения, которые необходимы для нормального функционирования системы регистрации в России и соответственно для развития ипотечного кредитования.
Подводя итог рассматриваемой в данной главе проблеме оформления договора ипотеки, необходимо отметить, что две основные стадии этого процесса - нотариальное удостоверение и регистрация -лаконично дополняют друг друга. Ведь регистрация ипотеки дабы считаться законной, то есть публично гарантировать надежность юридической процедуры, должна основываться на нескольких существенных и обязательных элементах:
1)Формальные требования: аутентичность документов, а именно договора ипотеки, в том смысле, что они не должны оставлять сомнений относительно подлинности подписей договаривающихся сторон, дееспособности сторон, соответствия договора предписаниям закона;
2)существенный элемент - отчуждающий субъект действительно обладает правом собственности и его осуществлению не препятствуют положения закона или иные обязательства.
Контроль за наличием всех указанных элементов должен осуществляться заслуживающим доверия лицом, не связанным с договаривающимися сторонами, а именно нотариусом. Следовательно, нотариальное удостоверение договора ипотеки занимает доминирующее положение в оформлении этого договора, тогда как регистрация придает ему полную силу юридического документа, уделяя большее значение формальной стороне этого вопроса.
3.4. Специфика операций ипотечных банков по залогу недвижимости.
Залогом недвижимости могут быть обеспечены любые обязательства, но чаще всего такими обязательствами являются кредитные, в которых основными субъектами являются банки и другие специализированные кредитные учреждения. И именно эти учреждения являются инструментом ипотечного кредитования в Росси и за рубежом.
Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры, поэтому особая роль в ипотечном кредитовании принадлежит кредитованию в жилищной сфере как под залог вновь приобретаемых квартир, так и имеющихся в собственности залогодателя. Но оно осложнено несколькими обстоятельствами. Во-первых, это высокие и нестабильные темпы инфляции, которые определяют потенциально значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании. Во-вторых, риск жилищного кредитования, связанный с возможностью официального использования жилищной собственности в залог, увеличивается также и в связи с недостаточной юридической проработанностью вопроса об обращении взыскания банком на заложенное имущество в случае невозврата клиентом кредита. В-третьих, отсутствует опыт ипотечных операций, а существование в настоящее время 2500 коммерческих банков привело к созданию плохо контролируемой и, очевидно, не слишком надежной системы. Однако, не смотря на все проблемы, прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим вопросам объясняется существующим уже сегодня реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды и предвидением в будущем огромного рынка для ипотечных кредитов и осознанием того, что именно сегодня можно занять хорошую позицию для получения в будущем своей доли на этом рынке.
В результате было создано несколько новых институтов, имеющих в своих названиях словосочетание "ипотечный банк". Кроме того, 12 августа 1993г. в России была создана Ассоциация ипотечных банков. Она зарегистрирована в Москве как общественная, то есть некоммерческая организация, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация создана четырнадцатью учредителями, десять из которых представлены банками, по инициативе Акционерного ипотечного банка и Санкт-Петербургского Ипотекобанка. К осуществлению ипотечных операций с жильем помимо специфических ипотечных банков могут быть привлечены универсальные, для которых ипотека не главный вид операций, ипотечные компании, инвестиционные банки, сберегательные банки.
Надо отметить, что выполнение коммерческими банками ипотечных операций может производиться только на основании лицензии, выданной Центральным банком РФ, которая может быть отозвана им в случае нарушения банковского законодательства, нормативных актов Банка России, проведения рискованной кредитной политики. Так по перечисленным выше основаниям приказом ЦБ РФ № 02-271 от 03.11.95. была отозвана лицензия на совершение банковских операций у Московского кредитно-залогового коммерческого банка "Рэм-банк".
Итак ипотечные банки в РФ созданы, но в процессе своей деятельности они сталкиваются с огромным количеством проблем. Необходимо обратить внимание на основной вид риска, связанный с ипотечным кредитованием - на риск невозврата кредита. Как можно защититься от этого? В российской практике были случаи, когда через суд заемщика выселяли за невыплату кредита и процентов по нему. Но это было связано с большими сложностями. Возможен и другой вариант - обращение взыскания через нотариат. Такой порядок оговаривается в договоре с клиентом, которому передается ипотечный кредит на получение жилья. Но при этом делается оговорка, что жилье, под залог которого выдается ипотечный кредит, не является основным жильем клиента. Подобную практику осуществляет Мосбизнесбанк. В третьем варианте кредитного риска применяется использование договоров аренды с правом выкупа жилья. В Москве чаще используют этот вариант. В этом случае клиент, который берет кредит на приобретение квартиры, не должен быть в ней прописан. А субъектами сделки является не только банк и клиент, но также риэлторская фирма. В этом случае банк работает с риэлторской компанией. Последняя приобретает объект недвижимости, который покупает клиент с помощью кредита, взятого в банке. Если это - квартира, то она остается на балансе риэлторской фирмы, с которой клиент заключает договор аренды с правом выкупа и выплачивается долгосрочный ипотечный кредит. По его выплате клиент приобретает право собственности на жилье. До этого он ежемесячно вносит средства в счет погашения долга, проценты по кредиту и арендную плату.
Помимо этой проблемы при залоге квартир и последующей их реализации банки сталкиваются с проблемой прописки, поэтому при заключении договора о кредитовании банк должен тщательно проверить все, что связано с пропиской. Многие банки и фирмы настаивают, чтоб клиент не имел прописки в той квартире на приобретение которой он берет кредит. При регистрации договора купли-продажи этот договор риэлторские фирмы держат у себя, чтобы клиент не мог там прописаться. Схема использования договора об аренде с правом выкупа наилучшим способом защищает интересы банка и в этом отношении.
Говоря о процедуре оформления кредитов под залог недвижимости, необходимо отметить, что для этих целей разрабатываются соответствующие рекомендации органами, осуществляющими регистрацию этих договоров. Так, например, БТИ разработаны следующие рекомендации для банков:
1. Клиент предварительно договаривается с банком о кредите под залог недвижимости.
2. Клиент обращается в БТИ за документами по своей недвижимости (справка о праве собственности, а также о наличии или отсутствии залогов, запрещений, арестов или иных отягощений на данный объект недвижимости).
3 . Клиент и банк оформляют кредитный договор и договор о залоге в четырех экземплярах с удостоверением их у нотариуса.
4 . Договор о залоге регистрируется в БТИ.
5. Клиент оформляет договор страхования предмета залога и передает свой экземпляр банку.
6. Банк перечисляет кредит клиенту и страховой платеж страховой компании.
7. Страховая компания выдает клиенту страховой полис, который тот тоже передает банку.
Исходя из перечисленной выше информации можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование в России хотя и медленно, но продолжает развиваться. Тормозит его развитие отсутствие вторичного рынка ценных бумаг, тем более закладных. А система накопительных счетов населения не получила законодательного определения на уровне Российской Федерации. Все это делает получение кредита под залог недвижимости крайне невыгодным для населения, так как кредиты выдаются на непродолжительный срок и под высокие проценты. Поэтому на практике кредит под залог зачастую подменяется иными сделками.
Например, некоторые московские банки, финансовые компании предлагают ссуды под залог недвижимости. При этом в "залог" принимаются, как правило, только квартиры, находящиеся в городе Москве. Квартира оценивается представителем фирмы. Сумма кредита составляет 70-80% от оценочной стоимости квартиры. Кредит выдается на срок от 1 месяца до 6 месяцев. Возможна пролонгация договора. Плата за кредит составляет от 3,5 до 15% в месяц. Но в обеспечение исполнения обязательства составляется не договор залога, а договор купли-продажи квартиры. Часто фирмы ставят условие обязательной выписки всех лиц из "закладываемой" квартиры. В дополнение к договору купли-продажи квартиры составляется договор взаимных обязательств, в котором оговариваются условия возврата квартиры заемщику, после выплаты им ссуды и процентов.
Иногда оформляется два договора: договор купли-продажи квартиры заемщика на имя представителя банка и "обратный" договор купли-продажи этой же квартиры в рассрочку, в котором сроки и взносы "платежа" за квартиру равны срокам и взносам за выданный кредит.
Мое мнение - это притворная сделка. В соответствии с ч. 2 статьи 170 ГК РФ эта сделка должна быть признана ничтожной.
Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельным участком, офиса, квартиры или иной недвижимости. При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продажи под отлагательным условием(факт неуплаты) или отменительным(факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями, а лучше всего грамотно оформленного договора залога недвижимости.
Помимо ипотечного кредитования в жилищной сфере потребность в ипотеке возникает и в сфере сельскохозяйственного производства, где наиболее приемлемой формой обеспечения полученных кредитов часто из-за отсутствия других предметов, которые могут быть представлены в этих целях, выступают земельные участки. В России созданы первые земельные ипотечные банки, которые осуществляют кредитование под залог земельных участков. Особый интерес в этом отношении представляет Русский земельный банк, в уставном капитале которого в качестве вкладов имеются земельные участки и который строит свою деятельность на основе опыта работы земельных банков дореволюционной России.
Представляется возможным закрепить право выдачи кредита под залог земли не только банкам, но и иным кредитным учреждениям, которые будут осуществлять свою деятельность под строгим государственным контролем и на основании специальной лицензии.
Кредитование под залог земли вызывает еще больше проблем, это связано с ограниченной оборотоспособностью земельных участков, с не обеспечением в законодательном порядке права собственности на землю. Встает проблема и выделения средств для кредитования под залог земли на длительный срок и под доступные проценты. Выход может быть найден в следующем. Государство принимает на себя обязательство покрыть разницу в процентной ставке между коммерческим и установленным государством фиксированным льготным кредитом. Например, коммерческим банкам, предоставляющим кредит фермерским хозяйствам, устанавливается льготный процент отчисления в резервные фонды, создаваемые ЦБ РФ, снижается налог с доходов, которые они получают от кредитования предприятий сельского хозяйства. Кроме того, необходимо разрешить земельным банкам осуществлять эмиссию ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью и закрепить это право в законодательном порядке на уровне РФ.
Говоря о залоге других объектов недвижимости, необходимо отметить, что они являются менее ликвидными и почти не закладываются. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
