Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ
Так как все объекты недвижимого имущества прочно связаны с землей, то вполне естественно, что для достижения целей, для которых вводится регистрация ипотеки, необходима единая система учета прав на земельные участки. В числе нормативных актов, посвященных этой проблеме, следует отметить Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130. В нем, в частности, предусматривается необходимость единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Кроме того, Роскомзему и Госкомимуществу РФ совместно с Государственно-правовым управлением Президента РФ предписывалось в месячный срок представить проект положения о поземельной книге и порядке ее ведения. А также проект Указа Президента РФ о Комиссии при Президенте РФ по вопросам недвижимости и предложения по созданию единой системы регистрации недвижимости.
Только в августе 1994г. в соответствии с Указом Президента РФ от II декабря 1993г. и постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992г. "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ" Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству подготовил и направил для использования в практической работе на местах следующие документы: Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Методические указания о регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость;
Структуру и содержание поземельной книги для регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 31 августа 1994г.№ 2-14/1316).
В соответствии с этими документами все права на недвижимость подлежали обязательной государственной регистрации в поземельной книге. Поземельная книга определялась в Методических указаниях о регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость как "главный (основной) районный(городской) документ системы регистрации прав на недвижимое имущество, в котором содержаться сведения юридического характера, касающиеся прав на недвижимое имущество". В соответствии со ст. 12 поземельная книга должна содержать все необходимые сведения для однозначного определения прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости и должна являться единственным источником информации, который служит основой для определения существующих прав на недвижимое имущество для граждан, юридических лиц, судебных органов и органов управления. Особо подчеркивалось, что правила ведения поземельной книги являются едиными для всей России.
Регистрация прав на недвижимость должна осуществляться в районном Отделе по регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости. Отдел, согласно указаниям, должен возглавлять регистратор прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, который по должности является первым заместителем председателя районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
Статья 28 указанного документа специально посвящалась регистрации залога. В соответствии с этим регистрация залога должна осуществляться на основании документов, содержащих информацию о сроках и условиях залога, а также о недвижимости, являющейся предметом ипотеки(включая чертеж сдаваемой части участка или объекта недвижимости).
Однако в самом тексте документа отмечалось, что указанные документы действуют как временные до принятия Земельного кодекса, ГК РФ и Закона РФ "О регистрации прав собственности на недвижимость". Тем самым пробел в праве в сфере регистрации прав на недвижимость пока не ликвидирован и не может быть ликвидирован по крайней мере до принятия специальных законов, в том числе и предусмотренных частью 1 ГК РФ, после принятия которого Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 6 января 1995г.№ 2-21/27 сообщил, что до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, установленный перечисленными выше правилами. В связи с принятием 28 февраля 1996 г. Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Правительство РФ приняло постановление от 15 апреля 199бг.№475 "Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с этим постановлением определяется порядок присвоения кадастрового номера объектам недвижимости, что является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и позволяет однозначно определить объект недвижимости. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру - от номера субъекта РФ до номера конкретного объекта недвижимости. В целях систематизации процесса присвоения кадастровых номеров их учет ведется в специальном журнале, в котором указывается кадастровый номер объекта, его местоположение и наименование правообладателя. Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования объекта недвижимости. Кроме того, данным постановлением устанавливается порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формы заполняются органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на соответствующие объекты недвижимости и являются источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество. Формы организуются в виде картотеки или книги, разделенной на блоки, содержащие сведения о регистрации прав на объекты недвижимости в пределах одного земельного участка.
Таким образом, все перечисленные нормативные акты не восполняют пробел в действующем российском законодательстве, связанный с ипотекой и ее регистрацией, хотя и затрагивают многие ее проблемы.
В настоящее время регистрация ипотеки в РФ производиться следующими органами: по земельным участкам территориальными органами Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - Бюро технической инвентаризации района(города, района в городе), по предприятию - органом, осуществляющим регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - органом, проводящим регистрацию этого имущества.
При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.
На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, договор ипотеки, документы, названные в договоре в качестве приложения к нему, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Кроме того, когда объектом залога выступает государственное предприятие необходимо согласие соответствующего Государственного комитета по управлению имуществом.
Регистрационная запись включает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.
В случае необоснованного отказа в регистрации ипотеки заинтересованное лицо вправе обжаловать незаконное действие в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию.
Орган, осуществляющий регистрацию ипотеки, обязан предоставлять информацию заинтересованным лицам о произведенном действии. Данная информация предоставляется в соответствии с Указом Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.№ 1270. В соответствии с этим Указом информация о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется в соответствии с законодательством РФ заинтересованным в ее получении пользователям - гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Предоставление информации о регистрации осуществляется на основании письменного запроса, в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя. Информация предоставляется любым заинтересованным субъектам за плату, а правоохранительным, судебным и налоговым органам бесплатно.
Орган, осуществляющий регистрацию залога недвижимости, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц. За выполнение этих действий взимается государственная пошлина в следующих размерах:
- гражданам - двукратный размер минимального размера оплаты труда за каждое действие;
- юридическим лицам - пятикратного размера минимального размера оплаты труда за каждое действие;
- за предоставление выписки из реестра государственной регистрации договора об ипотеке - 50 % от минимального размера оплаты труда.
Государственная пошлина уплачивается в рублях в банки(их филиалы), а также путем перечисления сумм государственной пошлины со счета плательщика через банки на счет местного бюджета. Государственная пошлина уплачивается плательщиком до предоставления соответствующих документов на регистрацию. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины предоставляется плательщиком в орган, осуществляющий регистрацию.
Такой порядок регистрации предусматривается нормативными актами Российской Федерации, однако многие субъекты РФ принимают и вводят в действие свои правила регистрации договоров о залоге. Так, Московским правительством было принято постановление от 20 сентября 1994г. №788 "О введении на территории Москвы единой системы регистрации залога и единого реестра договоров залога", направленное на усиление контроля над кредитными операциями предприятиями всех организационно-правовых форм.
В данном постановлении речь идет о своеобразной "двойной" регистрации залога имущества, подлежащего государственной регистрации. В первую очередь в соответствии с Законом о залоге государственная регистрация залога соответствующего имущества возложена на органы, которые осуществляют регистрацию самого имущества. А затем с целью сведения воедино всей информации о залоге имущества, подлежащего регистрации, данным постановлением введен единый реестр договоров залога, держателем которого является Московская регистрационная палата.
Данным положением подробно урегулирована процедура регистрации залоговой сделки. Вначале в регистрирующий орган представляются соответствующие документы(заявление, договор ипотеки, документы, прилагаемые к нему), при получении которых этот орган формулирует регистрационную запись, присваивает заявлению и комплекту документов учетный номер, оформляет бланк свидетельства о регистрации залога и направляет документы вместе с бланком свидетельства о регистрации держателю Единого залогового реестра. Держатель залогового реестра присваивает свидетельству о регистрации залога номер(код) Единого залогового реестра и оформляет его за подписью и печатью держателя Единого залогового реестра, формирует из поступивших документов архивное дело, вносит в Единый залоговый реестр под вышеуказанным номером(кодом) соответствующую запись и передает регистрирующим органам в срок непозднее двух рабочих дней с момента поступления документов держателю Единого залогового реестра окончательно оформленное свидетельство о регистрации залога, передает сведения о регистрации залога недвижимости в Москомзем, а также в иные органы по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия, организации.
Наконец, регистрирующий орган по получении от держателя Единого залогового реестра свидетельства о регистрации ипотеки наносит номер Единого залогового реестра на договор ипотеки, вносит соответствующую обязательную регистрационную запись в ведомственный реестр, формирует из поступивших документов архивное дело, выдает договор об ипотеки, оформленное свидетельство о регистрации залога залогодержателю, его копию - залогодателю.
Таким образом, в Москве появилась двухуровневая структура регистрации залога, состоящая из собственно регистрирующих органов и держателя Единого залогового реестра, что является изобретением правительства Москвы. Если исходить из буквального положения Закона о залоге, касающегося регистрации залога, то Единый залоговый реестр становится излишним. Если же при этом еще обратиться к ст.2 Закона о залоге, в которой сказано, что отношения залога, не урегулированные Законом о залоге, регулируются иными актами законодательства РФ, то соответствующее положение может рассматриваться в качестве выходящего за пределы компетенции правительства Москвы.
Помимо этого акта правовое регулирование регистрации договоров ипотеки на уровне г. Москвы осуществляется с помощью следующих нормативных актов:
Положением о Московском земельном комитете, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 21 июля 1993г., согласно которому Москомзем обеспечивает и ведет регистрацию всех, заключаемых на территории г. Москвы залоговых операций на земельные участки;
Постановление правительства Москвы от 27 апреля 1993г.№415 "О государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности", согласно которому Департаменту муниципального жилья вменено в обязанность проводить госрегистрацию залога жилых помещений и выдавать свидетельство о регистрации, форма которого утверждена в приложении к данному постановлению:
Приказ Москомимущества №10-п от 5апреля 1996года "О регистрации сделок о залоге недвижимого имущества", согласно которому регистрация этих сделок временно возлагается на Управление реестра собственности.
В противовес нормативным актам города Москвы в Тверской области была сделана попытка создать систему регистрации залога, предусматривавшую единого держателя реестра залогов и единую регистрирующую организацию - областной комитет по управлению имуществом.
В Санкт-Петербурге государственная регистрация осуществляется комитетом по земельным ресурсам и землеустройству исключительно после государственного учета объекта недвижимости или одновременно с ним в соответствии с Инструкцией о порядке прохождения документов при регистрации договоров залога, утвержденная приказом комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30 мая 1996г.
Проведенный анализ дает основания для вывода о том, что порядок государственной регистрации залога объектов недвижимого имущества в том виде, как он закреплен в действующем законодательстве, еще не вполне соответствует реальным условиям хозяйствования при рыночных отношениях. Поэтому проблемы совершенствования этого порядка, повышения его эффективности продолжают оставаться весьма актуальными.
Наиболее актуальной проблемой является большое количество регистрирующих органов, их несовпадение между собой в различных субъектах РФ, что далеко не способствует защите прав залогодателя и залогодержателя. Поэтому целесообразно в законодательном порядке закрепить единый орган, осуществляющий регистрацию ипотеки - в этом качестве могут выступать органы юстиции. Однако и эта позиция вызывает возражения. И, прежде всего, это связано с тем, что органы юстиции на местах имеются только на областном уровне, а в республике местные органы юстиции вовсе отсутствуют. К тому же фактическая реализация этой идеи представляется трудно выполнимой в связи с сложностями, возникающими при регистрации сделок с земельными участками. Сейчас эту работу ведут местные земельные органы. Имеет ли смысл эту, требующую особой квалификации функцию возлагать на вновь создаваемые особые органы регистрации. Мое мнение, что это наиболее подходящий путь, так как существование единого органа регистрации на всей территории РФ позволит устранить те препятствия, которые тормозят развитие ипотечных отношений в РФ. Ведь наличие единого органа регистрации, а не сети разрозненных органов - гарантия и защита прав залогодателя и залогодержателя, так как информация о всех объектах недвижимости будет сосредоточена в одном источнике.
В целях совершенствования системы регистрации ипотеки целесообразно также:
1) установить единый российский реестр регистрации залогов недвижимости;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
