Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ
Таким образом, ипотечные банки осуществляют в основном операции с жильем и реже с земельными участками, а другие объекты недвижимости не находят еще практического применения.
Заключение
Исследование залогового права на недвижимость и проблем его оформления в РФ позволяет очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.
Коренным условием создания возможностей для использования ипотечной формы кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Однако одной лишь декларации о допущении частной собственности на землю и возможности ее залога недостаточно. Необходимо создание правового института, регламентирующего права собственности на землю, недвижимого имуществ и процедуру залога недвижимости, института, включающего в себя целую систему норм как материальных, так и процессуальных. За основу нормативной базы российской ипотечной системы было бы целесообразно взять выше изложенные положения зарубежного законодательства, как законодательства в течение десятилетий доказывающей свою эффективность. При формировании ипотечной системы в России должны быть учтены современные тенденции развития ипотечной системы, определяемые законодательством, судебной и договорной практикой. Наибольшее внимание при этом должно быть уделено тенденции, прослеживаемой в немецком праве, в соответствии с которой ипотека - строго акцессорное залоговое право - все больше вытесняется земельным долгом, то есть таким залоговым правом, которое более гибко связывается с обеспечиваемым обязательством посредством специального соглашения.
Принципиальное значение при создании ипотечной системы в России будут иметь следующие положения законодательства:
1) единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое имущество;
2) устранение различия между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права - физическим и юридическим лицам;
3) определение механизма предоставления банками ипотечных кредитов.
Необходимо создание нового аппарата регистрации оборота недвижимости. Очевидно, что такая регистрационная система должна быть единой для всей России и обязательно закреплена законодательно. Целесообразно закрепить функцию регистрации объектов недвижимости за органами юстиции.
Для выдачи ипотечных кредитов необходимо законодательство о поземельных книгах. Большое значение имеет также надежная и достоверная документация по земельным участкам: их точный обмер, создание кадастровых и поземельных книг следует считать первоочередными задачами, без решения которых невозможна ипотечная деятельность долгосрочной ориентации.
При создании системы поземельных книг важно учитывать основные принципы регистрации земельных участков. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию по данному земельному участку. Важно, чтобы информация кадастра точно соответствовала правам собственника в поземельной книге и чтобы в любое время могла быть проведена идентификация земельных участков и установление их правового статуса.
Только такая практика сможет обеспечить развитие рынка недвижимости и надежную информацию для потенциального инвестора о том, как может быть использован тот или иной земельный участок и что на нем может быть построено.
Важным для формирования ипотечных отношений является установление реальных гарантий соблюдения договорных условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Со стороны залогодателя должен выступать лишь реальный собственник недвижимости. Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с различным статусом собственности и установлением законодательно-разрешительного порядка изменения категорий.
При определении залогодержателя встает вопрос о системе ипотечных учреждений. С моей точки зрения, в этой ситуации нужно опираться на опыт осуществления ипотеки в западных странах, законодательно предоставляющих право кредитования под залог недвижимости и государственным(федеральным), и коммерческим банкам, и иным кредитным организациям. Требуется также государственный контроль за осуществлением ипотеки коммерческими кредитными учреждениями.
Одна из актуальных проблем современного российского ипотечного кредитования - обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки. Значительную роль здесь может сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли под залог(при непосредственном участии Центрального банка РФ), финансируемое из фондов, создаваемых за счет части поступлений от земельного налога.
Необходимо избегать противоречивости, способствовать обеспечению системности законодательства о залоговом кредитовании недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой и иметь единую цель: предоставить возможность заемщику финансировать покупку недвижимости, инвестиции в развитие производства, а кредитору получать прибыль. Особую актуальность данный принцип имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать противоположные идеологии.
Ипотечное кредитование должно быть доступно не только крупным потенциальным инвесторам - юридическим лицам, но и широким массам населения - рядовым потребителям. Каждый гражданин России должен знать, что он имеет реальную возможность ипотечного кредитования: с целью покупки жилья, инвестирования своей предпринимательской деятельности. Доступность ипотечного кредитования может быть достигнута многовариантностью выбора займа, например, под фиксированные проценты. Для отдельных категорий населения целесообразно создать льготные условия получения ипотечного кредита.
При создании ипотечной системы в России необходимо иметь также в виду, что высокие ставки государственной пошлины за удостоверение договора о залоге в нотариальной конторе и за регистрацию залога существенно увеличивают расходы должника при получении кредита. Государственная пошлина взимаемая в настоящее время должна быть уменьшена и быть меньше 1%. Кроме того, в законе "О государственной пошлине должна быть предусмотрена специальная ставка за удостоверение этого договора.
Список литературы
[1] Словарь античности. М. 1989г. С .230.
[2] Шершеневич Г.К. Учебник русского гражданского права. М.,1809. с. 245.
[3] Предусмотрено также постановлением ВЦИК и СНК СССР от 14.05.26 "Об основных принципах организации государственного нотариата." С. 363.
[4] Медведев Д.А. Российский закон о залоге. // Известия вузов. Правоведение. 1992 г. №5, с. 15.
[5] Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1994 г.
[6] Гражданское право. В 2 т. М., 1993 г., с. 28.
[7] Агарков М,М,, Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994г. С.103.
[8] Медведев Д.А. Российский закон о залоге/Правовеление, 1992г., №5, с.14
[9] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г.
[10] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г., №6/8, "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"
[11] Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право, 1995, N2 с 125.
[12] Собрание законодательства РФ, 1994г., №7.
[13] Вестник Мэрии Москвы, №8, 1996г.
[14] Вестник ВАС РФ, №2, 199бг.
[15] п.З Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Собрание законодательства РФ, №10, 1996г.
Часть первая Гражданского Кодекса РФ от 21 октября 1994 года.
2 . Семейный кодекс РФ от 8 декабря 1995 года.
3. Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992г. Ведомости Верховного Совета РФ 1992г. №23. Ст. 1239.
4 . Основы законодательства о нотариате от 1 1 февраля 1993 года.
5. Закон РФ "О государственной пошлину" от 9 декабря 1991г. №2005-1.
6. Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 года. Собрание законодательства РФ №10 1996г. Ст. 880.
7. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994г. Собрания законодательства РФ №7 1994г.
8. Указ Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.
9. Постановление правительства РФ от 15 апреля 1996г. №475 "Об утверждении положения о структуре и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
10. Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130 "О регистрации прав на недвижимое имущества".
11. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992г. №622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра"
12. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров - Правительства РФ от 22 декабря 1993года №96-рз. Российская газета от 6 января 1994г.
13. Письмо Госкомимущества от 2 сентября 1992г. №ДВ-17/5851 " согласовании залога(заклада) государственного имущества".
14. Распоряжение Госкомимущества от 21 апреля 1994г. №890-р "Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок".
15. Письмо Роскомзема РФ от 31 августа 1994г. №2-14/1316.
16. Письмо Роскомзема №2-21/199 от 1 февраля 1996года "О залоге земельных участков".
17. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами. Приказ Министерства Юстиции РСФСР от 6 января 1987года №01/16-01.
18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от1 июля 1996г. №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
19. Постановление Правительства Москвы "О целевых накопительных жилищных вкладах и кредитовании жилищного строительства" от5 марта 1996г. № 201. Вестник мэрии Москвы №8 1996г.
20. Постановление Правительства Москвы ^0 государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности" №415 от 27 апреля 1993г.
21 . Постановление Правительства Москвы "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога" от 20 сентября 1994г. №788.
22. Россия. Законы и постановления, узаконения и распоряжения о Крестьянском Поземельном Банке. Санкт-Петербург, 1886г.
23. Аргунов В.Н. Правовые основы нотариальной деятельности. Москва. 1994г.
24. Антонов М.В. Залог и кредитный риск.// Банковское дело. 1995г. №5.
25. Базанов В. П. Происхождение современной ипотеки. Москва. 1900г.
2 б. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 1996г.
27. Батуринский Д.А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский Поземельный Банк. Москва, 1925г.
28. Беленький В. Ипотека проблемы и решения// Финансовый бизнес. 1994г. №8.
29. Богданов Н.В. На приеме у нотариуса. Москва, 1994г.
30. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащих гражданам на праве собственности//Правоведение 1994г. №4.
31. Бусов В.И. Ипотека как бизнес.//Банкир России. №5-6. 1994г.
32. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России//Деньги и кредит 1996г. №2.
33. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. Москва, 1994г.
34. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы.//Хозяйство и право. 1995г. №2.
35. Вершинин А.П. Юридические документы в нотариальной и судебной практике. Москва, 1993г.
36. Вишневский А.А. Залоговое право. Москва 1995г.
37. Вишневский А.А. Новый ГК РФ и залоговое право//Бизнес и банки, 1995г. №7.
38. Витрянский В. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996г №6/8//Хозяйство и право 1996г. №9.
39. Витрянский В. Комментарий ГК РФ. Обеспечение исполнения обязательств. Залог //Хозяйство и право 1995г. № 10.
40. Воробьев Ю. Залоговое кредитование //Вопросы экономики. 1995г. №11.
41 . Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность//Вопросы экономики 1995г. №11.
42. Галиновская Е.А. и Клюкин Б.Д. Банки и ипотека//3аконодательство и экономика №5/6 1994г.
43. Гололобов Д. Регистрация залоговых сделок: проблемы совершенствования // Хозяйство и право 1995г. № 10.
44. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию.
45. Горохов Д.Б. Гражданско-правовое и земельно-правовое содержание сделок с землей//3аконодательство и экономика 1995г. №15/16.
46. Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит//Деньги и кредит 1995г. №8.
47 . Звоницкий А. С. "О залоге по русскому праву" 1912г.
48. Иемма А. Больше прав российским нотариусам//Российская юстиция 1996г. №5.
49. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир//Хозяйство и право 1996г. №11.
50. Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика 1995г. №11,12.
51. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г.
52. Красе А.В. ГК РСФСР. Научный комментарий. Залог. Москва. 1930г.
53.Кук Дж. Ипотечное кредитование в России//Банки+страхование+ценные бумаги 1995г. №2.
54. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе//Бизнес и банки 1995г. №18.
55. Люсов А.Н. Залог в российском праве//Деньги и кредит 1995г. №1.
56. Медведев Д.А. Российский закон о залоге//Правоведение 1992г. №5.
57. Орлов В.Е. Ипотека в России возродится//Деньги и кредит 1995г. №8.
58. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере//3акон 1995г. №1.
59. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество//Российская юстиция 1995г. №5.
60. Пляйер К. Современное земельно-залоговое право//Банковское дело 1994г. №6.
61. Репин В.С. Настольная книга нотариуса(теория и практика). Москва. 1994г.
62. Репин В.С. Общие условия удостоверения сделки//Советская юстиция 1993г. №11.
63 . Сиротина И.А. Получение кредита под залог. Москва, 1996г.
64. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты.
65. Фемилиди А.М. Русский нотариат. История русского нотариата и действующее нотариальное положение. Москва, 1902г.
66. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. Москва. 1995г.
67. Шершеневич Г.Ф. учебник русского гражданского права, 1909г.
