Доклад: Бизнес-план строительства жилого дома премиум-класса ООО "Эгна-строй"
1) расселении значительной части ветхого фонда по ул. Грузинской,
2) благоустройстве прилегающей к строительной площадке участка,
3) создании законченного и современного архитектурного облика ул. Грузинской.
ООО "Эгна-Строй", соединяя в себе функции заказчика и генподрядчика, имеет возможность эффективно проводить полный комплекс СМР. В ходе реализации проекта по строительству жилого комплекса на ул. Грузинской компания планирует осуществлять следующие функции:
Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ:
проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и др.), получение технических условий на их присоединение,
контроль за сроками действия и пролонгирование (при необходимости) ранее выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
Организация и сопровождение строительного производства:
организация управления строительством,
оформление строительной документации,
контроль за качеством выполнения строительно-монтажных и пуско-наладочных работ,
контроль за соблюдением проектных решений и требований нормативных документов,
контроль за соответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям и требованиям нормативных документов (СНиП),
контроль за исполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского надзора, требований шефмонтажных организаций и органов государственного строительного контроля,
контроль и принятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в проектно-сметной документации,
контроль и выдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов,
контроль за сроками производства работ и корректировка их в случае необходимости,
содействие в оформлении актов выполненных работ в ходе строительства,
приемка законченного объекта от субподрядчиков и сдача его в эксплуатацию эксплуатирующей организации.
Организация продажи квартир, парковок и офисных помещений:
рекламная деятельность,
подбор потенциальных покупателей,
организация регистрации сделок купли-продажи.
5. Финансовый план
Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов
Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода горизонт исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные интервалы (интервалы планирования), каждый из которых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств определяются основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта.
Представленный проект рассчитан со сроком жизни 40 месяцев с периодом планирования 1 месяц. Расчёты проводились в постоянных ценах в рублевом исчислении.
В целом проект рассчитан исходя из благоприятного прогноза развития российской экономики на ближайшие несколько лет.
Дата начала реализации проекта – сентябрь 2007 г.
Расчеты выполнены в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана (2 квартал 2008 года).
Финансовая модель бизнес-плана разрабатывалась с помощью программного продукта "Инвестиционный анализ 1.8" (ООО "Константа"). Детальный расчёт показателей финансового плана приводится в приложении к данному бизнес-плану.
Основные финансовые показатели и финансовая отчётность по проекту
Детальный расчет параметров проекта по данной схеме финансирования приведен в приложении. Ниже приводятся базовые финансовые показатели.
Показатель |
Значение |
| Простой срок окупаемости проекта, мес. | 39,9 |
| Дисконтированный срок окупаемости проекта, мес. | 41,2 |
|
Внутренняя норма доходности проекта[2],% |
23 |
|
Чистый денежный поток[3], тыс. долл. |
5 827,8 |
|
Чистый дисконтированный доход[4], тыс. долл. |
2 157,2 |
|
Индекс доходности[5] |
1,22 |
6. Описание продукции
Описание проекта и потребительских характеристик жилого комплекса
Проект представляет собой 5-подъездный многосекционный жилой комплекс премиум-класса, включающий в себя 96 квартир средней площадью 130 кв. м. В составе жилого комплекса будут находиться также конторские помещения и оздоровительный блок суммарной площадью 2769 кв. м. Объект будет включать в себя медицинский центр, бассейн, торговые площади, детскую площадку и трехуровневый паркинг.
По своим потребительским характеристикам жилой комплекс относится к премиум-классу и значительно превосходит имеющиеся аналоги в Нижнем Новгороде.
Основаниями для отнесения жилого комплекса к премиум-классу являются:
1) Индивидуальный архитектурный проект, отличающийся привлекательным экстерьером, учетом особенностей прилегающей территории, отличными инженерно-техническими решениями. В частности, проект предусматривает:
большие площади квартир от 60 до 150 кв. м., а также пентхаусы площадью от 200 кв. м. и выше,
свободную планировку квартир,
возможность удобного объединения прилегающих квартир на одном этаже (при покупке двух и более квартир),
высоту потолков 3300 см,
большие холлы в подъездах (от 40 кв. м), позволяющие организовать услуги портье и консьержа,
бесшумные импортные лифты высокого класса с панорамным остеклением, позволяющие спускаться в паркинг-зону из зоны жилых помещений,
и много другое.
2) Продуманная инфраструктура и технические решения:
Огороженная территория жилого комплекса, пункты охраны, КПП на въезде во двор и паркинг,
Бронированные двери,
Система видеонаблюдения по всему периметру дома,
3-х уровневая автостоянка на 270 парковочных мест,
Центральное кондиционирование помещений,
Собственная газовая котельная, не зависящая от городских теплосетей и позволяющая бесперебойно снабжать жилой комплекс теплом и горячей водой,
Собственная система водоснабжения, позволяющая дополнительно очистить воду из централизованного источника и довести ее качество до стандартов питьевой,
Наличие 2-х и более стояков на одну квартиру, что позволяет использовать нестандартные архитектурные и дизайнерские решения в рамках отдельной квартиры, в частности, менять расположение ванных комнат,
Широкий шаг несущих конструкций (7x7 м), что позволяет свободно проектировать планировку каждой отдельной квартиры под потребности конкретного покупателя,
Оптоволоконные линии интернет,
Спутниковое телевидение,
Подключение к телефонной сети,
Охранно-пожарная сигнализация,
Вытяжная вентиляция помещений.
3) Безупречное качество исполнения:
Отделка входных групп и общих холлов высококачественными отделочными материалами, в т. ч. натуральным камнем,
Бронированные входные двери высокого класса,
Внешняя отделка жилого комплекса с применением элитных отделочных материалов, натурального гранита и дерева, индивидуальных декоративных элементов.
4) Наличие дополнительных элементов в составе жилого комплекса:
Собственный бассейн длиной 25 м. и фитнес-центр с тренажерами и кардиозоной, солярием и сауной. Важной особенностью является то, что данный спортивно-оздоровительный комплекс предназначен только для жильцов будущего дома и исключает попадание случайных гостей извне.
Большая парковка, в составе которой на 3-х уровнях расположатся 270 парковочных мест. Таким образом, на каждую квартиру будет приходиться примерно по 3 парковочных места, что пока не имеет аналогов в Нижнем Новгороде. Также важно подчеркнуть, что данные парковки не предназначены для продажи сторонним лицам.
Наличие в составе парковки собственной мойки автомобилей.
Детская площадка и рекреационная зона во внутреннем дворе, куда закрыт доступ для посторонних посетителей.
5) Благоприятное окружение и расположение.
Жилой комплекс строится на улице Грузинской, в историческом центре Нижнего Новгорода, что означает близость к любимым зонам отдыха нижегородцев, а также к множеству объектов сложившейся инфраструктуры. В двух минутах ходьбы находится главная пешеходная улица города – Большая Покровская, на которой расположено большое количество кафе и ресторанов, театры и кинотеатры, магазины одежды и аксессуаров от среднего до элитного ценового сегмента, художественные галереи и многое другое.
Также в непосредственной шаговой доступности (15-20 мин. ходьбы) находятся:
Нижегородский Кремль и Волжская набережная, большое количество школ и детских садов: от общедоступных до частных элитных учебных заведений, значительное число высших учебных заведений: Нижегородский Госуниверситет, Архитектурно-строительный университет, Педагогический университет, Медицинская академия и др., множество объектов здравоохранения: от детской поликлиники и областной стоматологической поликлиники до частных клиник различной направленности, банки, ж/д и авиакассы, салоны сотовой связи и проч.
Уникальной особенностью жилого комплекса является то, что несмотря на свою приближенность к центру, он находится в стороне от шумных людских и автомобильных потоков. Особенностью улицы Грузинской на данном отрезке является практически полное отсутствие проезжающего мимо автотранспорта и малое количество прохожих. За счет этого достигается уединенная и спокойная атмосфера. В то же время от этого участка улицы легко проехать и пройти к основным транспортным артериям центра Нижнего Новгорода, откуда можно быстро попасть в любой район города.
Также жилой комплекс выгодно отличается благоприятной экологической обстановкой в районе своего расположения. За счет удаленности от автодорог и значительного озеленения в этом районе сохраняется чистый воздух, свободный от выхлопов и городской пыли. Поблизости полностью отсутствуют какие-либо промышленные предприятия, фабрики, угольные котельные и другие загрязнители воздуха.
Наконец, расположение жилого комплекса в самом центре города обуславливает отличные виды для жильцов последних этажей: на Нижегородский Кремль, улицу Большую Покровскую и всю историческую часть города.
Уникальные особенности проекта
Жилой комплекс имеет ряд уникальных особенностей, которые пока не имеют аналогов в Нижнем Новгороде и едва ли будут иметь их в ближайшие несколько лет. В частности, стоит выделить:
Парковки. Большая парковочная зона расположена на 3-х подземных уровнях и позволит одновременно размещать до 270 автомобилей. Таким образом, на одну квартиру приходится до 3-х машиномест. Увеличить скорость движения автомобилей позволит удобная система въездов и выездов. В каждой секции дома предусмотрен лифт, ведущий из зоны парковки непосредственно в жилую часть. Как и все помещения, паркинг будет контролироваться охраной. Данная совокупность характеристик пока не имеет аналогов среди жилых комплексов Нижнего Новгорода.
Бассейн. Жилой комплекс будет оборудован большим плавательным бассейном длиной 25 м. Также в составе дома будет находиться спортивный зал с силовыми и кардиотренажерами. Удачным дополнением к этому набору удобств станет сауна и солярий. Таким образом, в составе жилого комплекса будет присутствовать полноценный спортивно-оздоровительный клуб, способный заменить любой другой фитнес-центр. Важно подчеркнуть, что данный клуб предназначен только для жильцов дома и их гостей, что позволит сохранить атмосферу клубности и элитарности.
Набор инфраструктуры премиум-класса. В составе жилого комплекса будет присутствовать полный набор инженерно-технических и инфраструктурных решений самого высокого класса. Дом планируется оборудовать собственной системой отопления, горячего и холодного водоснабжения, системами водоочистки, пожаротушения, вентиляции и кондиционирования. Цель такого оснащения – предоставить жильцам максимальную независимость от городских коммунальных систем и сделать быт как можно более комфортным.
Внутренний двор-атриум. Благоустройство двора элитного дома также соответствует уровню. Прилегающая территория будет огорожена и станет охраняется круглые сутки. Именно поэтому внутренний двор жилого комплекса будет находиться под постоянной защитой новейших систем контроля доступа и 24-часовым взглядом охранных видеокамер.
Все это, а также многое другое позволяет однозначно классифицировать жилой комплекс, относя его к премиум-классу. Жилой комплекс соответствует данному классу по всем общепринятым критериям:
Месторасположение. Элитный дом должен находиться либо в историческом центре города, либо в экологически чистом районе. Важным так же является престижность квартала, вид из окон, концентрация людей (тихое место).
Наличие инфраструктуры дома
Индивидуальность архитектурного решения здания, а так же отделка вестибюлей и лестнично-лифтовых холлов, использование при строительстве высококачественных материалов ведущих производителей.
Характеристики квартиры. К ним относятся: высота потолков, площадь квартиры, возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни.
Техническое оснащение здания. Это и звукоизоляция и современные бесшумные лифты известных производителей и центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования и автономная система водо - и теплоснабжения и система телекоммуникаций.
Высокая степень безопасности жильцов. Это круглосуточная охрана с использованием систем видеонаблюдения, домофоны, системы противопожарной безопасности.
Наличие парковки
Хорошее состояние прилегающих к дому территорий: детская площадка, озелененный двор с использованием ландшафтного дизайна, хорошая освещаемая улица и удобные подъезды.
Базовые технические характеристики жилого дома
Тип конструкции здания: монолитно-каркасная.
Заполнение стен: керамический кирпич.
Фасад: навесной, отделка декоративной штукатуркой (Сенерджи).
Материал отделки цоколя: гранит.
Высота потолков: 3300 см.
Привлекательность и конкурентоспособность жилого комплекса
Привлекательность и конкурентоспособность объекта по сравнению с аналогами достигается за счет:
Удачного месторасположения. Жилой комплекс будет находится в самом центре города, но в то же время вдали от шумных автодорог и людских потоков. Аналогов этому в Нижнем Новгороде практически нет.
Большой парковки, предусматривающей по 3 машиноместа на одну квартиру (до сих пор дома премиум-класса в Нижнем Новгороде строили или без парковок вообще или из расчета 0,5–1 машиноместа на квартиру).
Спортивно-оздоровительного комплекса, что также практически не встречается в существующих элитных жилых домах города.
Полного набора собственной инфраструктуры самого высокого класса.
Привлекательного внешнего вида дома и удобных планировок квартир.
Разумной ценовой политики, предусматривающей среднерыночные цены на жилье такого уровня.
Степень готовности объекта
На момент подготовки настоящего бизнес-плана проведено расселение домов на месте будущего жилого комплекса, а также начата подготовка к строительным работам.
