Дипломная работа: Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). Договором, к примеру, может быть установлено, что имущество должно быть отремонтировано, без износа и т.п.[59] Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество понесло бы при обычном его использовании по назначению, определенном договором, в течении срока действия последнего.

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Как правило, он совершается с соблюдением тех же требований, что и предоставление имущества нанимателю. Так, в соответствии со ст. 664 ГК РФ возврат предприятия производится:

а) без передачи прав арендатора, полученных на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью;

б) с предварительным уведомлением кредиторов предприятия;

в) с составление передаточного акта.

Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которые были переданы вместе с ней арендатору. Передача производится в месте, указанном правовыми актами или договором. Если оно не определено, и не может быть установлено из обычаев делового оборота или существа обязательства, то применяются правила статьи 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства». На практике, во многих случаях возврат движимого имущества производится арендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Поскольку сомнительно признание такого положения в качестве обычаев делового оборота, то, по нашему мнению, необходимо в законодательном порядке установить данный порядок возврата для ряда договоров, в частности, для проката.

Отсутствие четкого регулирования правила о месте возврата объекта аренды, пожалуй, позволяет сохранить институт возобновления договора на неопределенный срок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, поскольку со стороны арендатора присутствует явное нарушение обязанности по возврату вещи. Его можно оправдать только тем, что возврат должен происходить в месте жительства (нахождения) арендатора.

Если наниматель не возвратил арендованное имущество либо возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Когда арендная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, то он вправе потребовать их возмещения. Кроме того, если договором аренды предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат имущества, то арендодатель взыскивает убытки сверх суммы неустойки, если договором не предусмотрено иное, при этом за арендодателем сохраняется право на получение арендной платы.

Арбитражным судом Самарской области 12 октября 2005 года было рассмотрено дело №А55-221/05 по иску ОАО "Нефтемаш", г. Сызрань к Дирекции строящегося завода медицинского оборудования, г. Сызрань о взыскании платы за пользование имуществом после прекращения договора аренды. В заседании было установлено, что после прекращения действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться имуществом, невзирая на возражения истца. В соответствии со ст. 622 ГК РФ требования ОАО «Нефтемаш» были полностью удовлетворены[60].

Право арендатора не может быть реализовано, если арендодатель больше не собирается заключать договор аренды на используемое имущество, либо арендодатель желает заключить договор ссуды в отношении указанной вещи. Но если после отказа в заключении договора аренды на новый срок, но в течении одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с новым лицом, арендатор получает альтернативные права: либо потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Для обоснования требований арендатор обязан представить в соответствующий суд документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому лицу имущество ранее находившееся в аренде по договору, срок которого истек, или доказывающие передачу этого имущества в аренду другому контрагенту. Кроме того, истец (арендатор) должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором[61].

Как ранее отмечалось, арендатор заключает договор аренды, испытывая необходимость в каком-либо имуществе. Поскольку иногда потребность носит постоянный характер, а не временный, арендатор может быть заинтересован в получении данной вещи в собственность.

Гражданский кодекс РФ позволяет совершить переход права собственности в рамках действующего договора аренды. Условие о передаче этого права может быть как включено в текст договора имущественного найма, так и появиться в течение срока аренды (но не после окончания действия договора). Переход права собственности приводит к прекращению аренды в соответствии со ст. 413 ГК РФ: совпадением должника и кредитора в одном лице.

Арендованное имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если же договором право на выкуп не предусмотрено, то стороны имеют право ввести его дополнительным соглашением сторон. Законом даже допускается, что ранее выплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

В целях предупреждения таких ситуаций было бы целесообразно дополнить ст. 625 ГК РФ пунктом следующего содержания: «Если иное не установлено договором, уплачиваемая арендная плата включается в счет выкупной цены».

Выкуп арендованного имущества на сегодняшний день признан в качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества[62] возможность выкупа нередко предусматривается при лизинговых отношениях.

Не каждый договор аренды может содержать условие о выкупе нанятого имущества. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 3.1 Аренда движимого имущества

Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нaнимaтeлями.

Предоставление имущества по договору проката традиционно рассматривалось и в научной литературе[63], и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката[64].

Хотя договор проката относится к числу договоров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число договоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного рода деятельности). Исходя из этого в Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года 163, имеется подраздел «Услуги предприятий по прокату».

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Особенностью проката является то, что объектом аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) - копии произведений.

В качестве арендодателя выступает специальный субъект - лицо, которое осуществляют сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель[65]. Но сделки по сдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное место. Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время, во многих случаях предоставление имущества производится не в качестве основной деятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др., высокоразрядные гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметов культурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат медицинского оборудования, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать прокат похоронных принадлежностей и т.п.

В качестве арендатора в договоре проката могут выступать физические и юридические лица, государство и муниципальные образования.

При заключении договора бытового проката арендаторами могут быть только физические лица. В зависимости от арендуемого имущества к ним могут предъявляться дополнительные требования. К примеру, для получения напрокат автомобиля арендатор обязан предоставить удостоверение на право вождения[66].

Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК РФ). Поэтому арендодатель при наличии технических возможностей не вправе отказать никому в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы. Договор проката будет публичным и в тех случаях, когда он заключается для удовлетворения личных потребностей, так и когда арендованное имущество используется для предпринимательских целей.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Он не должен оставаться в обладании арендодателя. Это условие прямо вытекает из сформулированного в Гражданском кодексе определения договора. В связи с этим не должны признаваться прокатом договоры, в которых пользование осуществляется арендатором без получения правомочия владения.

Прокат ни при каких обстоятельствах не должен носить бессрочный характер. Максимальный предельный срок установлен в п. 1 ст. 627 ГК РФ в 1 год. К договору проката не применяются правила о возобновлении на неопределенный срок. Поэтому, даже когда арендатор по истечении установленного договором аренды срока продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя, и наниматель, и наймодатель утрачивают право на защиту своих интересов на основании договора. Из этого следует, что если арендодатель обратиться в соответствующий суд для взыскания арендной платы, то он должен ссылаться для обоснования своих требований не на прекративший свое действие договор, а на ч. 2 ст. 622 ГК РФ.

Арендатору в данном договоре не предоставляется преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В то же время арендатор обладает правом отказаться от договора проката в любое время, предупредив об этом письменно арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Указанное правило является исключением не только для аренды, в общих положениях которой установлен подобный порядок исключительно для договоров, заключенных на неопределенный срок, но и для договоров в целом, так как расторжение договора допускается, как правило, по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

На наш взгляд, законодатель, предоставляя приведенное право арендатору в императивной форме, скорее всего, направлял его на защиту интересов граждан-потребителей, забыв о том, что помимо бытового проката существует и предпринимательский. В последнем случае арендатор, являющийся предпринимателем, получает определенное преимущество над арендодателем, не являясь такой «слабой» стороной, как гражданин-потребитель. Если учесть, что при этом у арендатора имеется право на возврат арендной платы, то результатом для наймодателя станут значительные финансовые потери. Такая перспектива не может не сдерживать развитие предпринимательского проката в России.

К договору проката установлено требование письменной формы, что является изъятием из правила п. 1 ст. 609 ГК РФ (в отношении физических лиц). Для договоров бытового проката применяются бланки, установленной формы[67].

Отдельные особенности присущи объему прав и обязанностей сторон, что объясняется как публичным характером проката, так и профессиональным статусом арендодателя. В частности, в дополнительные обязанности арендодателя входит (ст. 628 ГК РФ):

проверка исправности сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора;

ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдача ему письменных инструкций о пользовании этим имуществом.

Перечисленные обязанности не являются новыми для договора проката[68], но они впервые нашли закрепление в нормативном акте такой силы.

Ряд обязанностей появляется для наймодателей, предоставляющих имущество по договору бытового проката. Это, например, доведение до потребителя информацию о своем режиме работы, информация о передаваемом имуществе и т.д.

В случае предоставления некачественного имущества, которое мешает или исключает пользование имуществом, арендодатель должен в 10-дневный срок со дня заявления арендатора или в меньший срок, если он установлен договором, отремонтировать имущество на месте или предоставить в надлежащем состоянии другое аналогичное имущество (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю[69], хотя выбор во многом зависит от характера имеющихся недостатков.

Арендная плата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Таким образом. Гражданский кодекс РФ не предполагает применение иных форм арендной платы для договора проката, кроме денежной.

Наемная плата вносится только за время фактического нахождения имущества у арендатора, и при досрочном возврате имущества арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную часть.

Важной особенностью договора проката, призванной в определенной мере компенсировать большой объем требований к арендодателю, является предоставляемая ст. 630 Гражданского кодекса РФ возможность взыскать в бесспорном порядке задолженность по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса. Следует заметить, что законодатель сохранил существовавший ранее порядок.

В договоре проката проведение и текущего, и капитального ремонтов возложено на арендодателя (ст. 631 ГК РФ). Это положение действует даже, когда необходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, из-за нарушений правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наниматель обязан возместить стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства - это гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование[70].

В Гражданском кодексе РФ данный договор выделен исходя из особого объекта аренды, которым является транспортное средство.

В Общероссийском классификаторе основных фондов к транспортным средствам отнесены средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов: железнодорожный подвижной состав; подвижной состав водного транспорта; подвижной состав автомобильного транспорта; подвижной состав воздушного транспорта; подвижной состав городского транспорта; средства напольного производственного транспорта, а также транспортные средства прочих видов. К последним могут быть отнесены транспортные средства со специализированными кузовами, назначением которых является транспортировка грузов и людей (например, автоцистерны, молоко-, цементо-, муковозы).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10