Реферат: Арендные правоотношения
Реферат: Арендные правоотношения
Арендные правоотношения: общая характеристика и некоторые особенности
Аренда предоставляет правовую возможность для несобственника самостоятельно владеть и пользоваться имуществом (вещью). Право аренды ввиду ее невещественной формы представляет собой разновидность ограниченных имущественных прав. Аренда как правовое явление существует на основании соответствующего договора, в котором сторонами являются арендодатель и арендатор и который должен отвечать ряду установленных в законодательстве требований. Порядок заключения договора аренды подчиняется общим правилам, установленным Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК). В некоторых случаях необходимо проведение аукционов по продаже права на заключение договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений1, земельных участков.
Общие положения о договоре аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
По правовой природе договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Последний элемент правовой природы договора напрямую связан с условием о цене, то есть арендной платой, которая уплачивается за владение и пользование или только пользование имуществом.
Предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которая не должна терять своих натуральных свойств в процессе использования, то есть непотребляемая вещь. Это основное требование к объекту аренды, поэтому законодатель очерчивает примерный круг таких объектов: земельные участки и другие обособленные природные объекты2, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Законодательными актами также могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К таковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК). Если в договоре стороны не согласовали существенные условия, то договор не считается заключенным (незаключенный договор). Отсутствие заключенного договора свидетельствует об отсутствии согласованной воли сторон, которая была бы направлена на возникновение, изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей.
Как отмечается в постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление № 20), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления № 20). Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела. Например, при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2, п. 3 постановления № 20).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 1, п. 2 ст. 582 ГК).
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Соответственно, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущеcтво к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
ГК допускает возможность, предусматриваемую законодательством или договором аренды, когда арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Хотя законодательством могут быть установлены случаи запрета выкупа арендованного имущества.
Арендная плата
Для договора аренды здания или сооружения существенным условием является также размер арендной платы или цена договора. В соответствии с п. 1 ст. 625 ГК при отсутствии в договоре аренды здания или сооружения согласованного условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Тем не менее, в судебной практике имеются случаи, когда договор аренды нежилого помещения ранее принятыми решениями хозяйственного суда признается заключенным и в отсутствие согласованного условия об арендной плате. Впоследствии, с учетом ст. 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (Основания освобождения от доказывания), данный факт поддерживается хозяйственным судом при повторном обращении истца с требованием об установлении факта ничтожности такой сделки.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 585 ГК).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Причем следует обратить внимание на тот факт, что речь идет об изменении арендной платы по соглашению сторон, но не тогда, когда применяются, например, нормы Указа Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» (далее - Указ № 495).
Законодательством могут быть также предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, особые условия применительно к арендной плате существуют при сдаче в аренду и передаче в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, а также находящихся в собственности хозяйственных обществ, в которых государство обладает долями в уставных фондах. В данном случае будет действовать Указ № 495, которым утверждено Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование (далее - Положение). Названным Положением определены размеры базовых ставок арендной платы с применением коэффициентов, установленных облисполкомами и Мингорисполкомом. Кроме того, арендодатели вправе применять повышающие коэффициенты к арендной плате только при наличии экономического обоснования по согласованию с председателем облисполкома и Мингорисполкома.
В этой связи представляет интерес судебный прецедент, касающийся применения повышающих коэффициентов при сдаче в аренду торговых мест на рынках и в торговых объектах частной формы собственности.
Пример
На основании распоряжения председателя облисполкома арендодателю были согласованы новые повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы. В связи с этим арендодатель в рамках заключенного договора аренды направил арендатору проект дополнительного соглашения к договору с новым повышающим коэффициентом. Однако арендатор с данным условием не согласился, в связи с чем арендодатель в судебном порядке заявил требование об уплате арендной платы в размере разницы между арендной платой, рассчитанной с учетом нового и прежнего повышающих коэффициентов. Суд, в свою очередь, расценил изданное распоряжение председателя облисполкома как документ ненормативного характера и пришел к выводу, что условие о размере арендной платы в этом случае должно изменяться по соглашению сторон3.
Очень часто на практике в договорах аренды зданий, сооружений, нежилых помещений определяется, что оплата за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги не включается в арендную плату и производится в порядке, согласованном сторонами4.
В отношении республиканской собственности это условие носит императивный характер. В соответствии с Указом № 498 расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту производственных зданий, сооружений и помещений, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Факт невключения указанных расходов в арендную плату является основанием для последующего заключения договоров на водоснабжение и водоотведение, на отпуск электрической энергии и т.п. При этом следует отметить, что, несмотря на действующий принцип свободы договора, заключение договоров на водоснабжение, отпуск электроэнергии и так далее является обязательным для надлежащего исполнения обязательств арендатором по договору аренды нежилого помещения.
Показательной в этом отношении является следующая ситуация.
Недвижимое имущество передано в безвозмездное пользование финансируемому из бюджета учреждению, которое заключает указанные выше договоры. Предположим, их общая сумма составляет 60 базовых величин. Управление казначейства, обслуживающее учреждение, ставит вопрос о распространении на данные отношения норм законодательства о государственных закупках, поскольку закупка (имеются в виду коммунальные услуги, водоснабжение и т.д.) осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов, и здесь должна применяться процедура оформления конкурентного листа. В такой ситуации, полагаем, акцессорный характер заключаемых договоров во исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды или ссуды, должен быть достаточным основанием для неприменения норм законодательства о государственных закупках.
ГК не определяет императивно порядок внесения арендной платы, отдавая его на усмотрение сторон по договору аренды, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). Вместе с тем нередко договором предусматривается, что арендная плата должна вноситься арендатором не позднее, например, 28 числа месяца, предшествующего расчетному, а за просрочку оплаты установлена пеня. С одной стороны, подобная предоплата может трактоваться как мера оперативного воздействия на арендатора для обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Однако устанавливать пеню за несвоевременное внесение арендной платы в данном случае, на наш взгляд, нелогично, поскольку срок пользования и владения арендованным имуществом не истек (расчетный месяц), то есть обязательства со стороны арендодателя еще не исполнены.
Форма и срок договора аренды
Договор аренды на срок более 1 года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность согласно п. 3 ст. 629 ГК.
Договор аренды заключается на срок, установленный договором и определяется конкретным периодом, датой либо, как отмечают некоторые авторы, указанием на событие, наступление которого должно не зависеть от воли и действий сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 581 ГК.
В отсутствие согласованного срока аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае отсутствия срока - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24) привнес некоторые новшества в порядок заключения соответствующих договоров. В частности, был определен минимальный срок, на который заключается договор аренды и субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Он не должен быть менее 3 лет, и может быть уменьшен только с согласия арендатора. Такие договоры и права на недвижимое имущество, возникающие в связи с их заключением, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Только после заключения договора арендодатель уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре, его изменении, расторжении и т.д. Поскольку данная норма закреплена в Декрете № 24, то правило, установленное п. 2 ст. 580 ГК, не применяется.
В отношении сроков аренды земельных участков и иных природных ресурсов установлены следующие правила. Максимальный срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет, участков лесного фонда - 15 лет, водных объектов - 25 лет. В ряде случаев нормируются и минимальные сроки. Как правило, это зависит от цели использования арендуемого участка или иного природного ресурса:
- для ведения сельского хозяйства - минимальный срок аренды земельного участка 10 лет (ст. 17 Кодекса о земле);
- для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, минимальный срок аренды земельного участка должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле);
