Реферат: Рынок коммерческой недвижимости

 Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда.[2]

 Оценка производится в соответствии с признанными международными программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки.
Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости. Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе, микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем графиков, диаграмм.
Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа. Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации относительно конкретного объекта.

 Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет последний.
Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный, затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности использования того или иного метода.

Оценка земли

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­док определения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), харак­терные для настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в при­ложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также при определении норма­тивной цены земельных участков.

			Нормативная цена земли – стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости
	Используется при:
			Основа определения
	Передаче (выкупе) земли в собственность
			Ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов
	Установлении общей совместной  (долевой) собственности сверх бесплатной нормы
			Льготы по земельному налогу не учитываются
	Передаче по наследству, дарении
			Увеличение размера налога за превышение норм отвода земель не учитывается
	Получении кредита под залог участка
			Размер цены
	Изъятии земель для государственных и общественных нужд
			200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения
	Переходе с права собственности на жилой дом, строение
			Субъекты РФ могут устанавливать повышающие коэффициенты к НЦЗ, но так, чтобы она не превышала 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны
	В других случаях по закону
			При реализации заложенных участков по суду цена не ограничивается
	Местные органы власти могут повышать или понижать  цены не более, чем на 25%
	В 1996 году индекс 1,5 к ставке 1995 года

Схема 1. Понятие и определение нормативной стоимости земли

Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога

Зоны градостроительной ценности	Цена в ставках земельного налога	Зоны градостроительной ценности	Цена в ставках земельного налога
I	85.0	11	13,0
2	96.0	12	14,0
3	102.0	13	15,0
4	112,0	14	14,0
5	96,0	15	13,0
6	82.0	16	14,0
7	64,0	17	14,0
8	51,0	18	14,0
9	35,0	19	12,0
10	15,0

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе зе­мельных участков (кроме приватизированных предприятий) в рас­чете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применял­ся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях ак­тивизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значи­тельно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной цен­ности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрез­вычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходи­ма следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земель­ному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотеч­ные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимос­ти земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе заме­щения: рациональный покупатель не заплатит за данный земель­ный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой учас­ток с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. 

Сравнение оцениваемого земель­ного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

а) по элементам сравнения;

б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права соб­ственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелио­ративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техни­ческое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государ­ством, наличие удобств и другие.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7