Реферат: Методы оценки недвижимости

Предварительная гипотеза относительно применимости ДПН в нынешних российских условиях (основанная, в частности, на исследовании автором данной статьи осмысленности использования ДПН в конкретной задаче оценки инвестиционной стоимости незастроенных участков) состоит в том, что в целом российский рынок еще слишком фрагментарен и неустойчив для применения данной техники.

Вместо заключения

Что поражает при чтении отчетов хороших американских оценщиков, это абсолютная ясность и простота изложения: десятилетия ориентации профессии на интересы клиентов отточили стиль, когда достаточно сложные вещи излагаются без профанации, но внятно. Российским оценщикам есть чему учиться в этом отношении. Во-первых, многие из нас имеют научное прошлое, и смена стиля изложения наших результатов дается не так просто. Во-вторых, есть, видимо, более глубокий слой причин. С одной стороны, советской культуре, в которой мы выращены, была абсолютна чужда идея создания и донесения до индивидуальных потребителей удобных для них продуктов. С другой стороны, идея "научной обоснованности" любых принимаемых решений была одной из центральных парадигм "развитого социализма", поэтому сознание тех из нас, кто успел поработать до перестройки, так или иначе отравлено наукообразием любых текстов, выполнявших функцию обоснований.

Широкая пропаганда примеров хорошего стиля писания отчетов по оценке недвижимости была бы очень полезна для становления профессии и ее утверждения в глазах клиентов. Не учредить ли РОО ежегодную премию за самый "стильный" отчет?

Член РОО и Американского Общества Консультантов

по Недвижимости (CRE), к. ф.-м. н.

О.З.Каганова

Российское общество оценщиков ©  All Rights Reserved mrsa@dol.ru

СТАНДАРТ
РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ
СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБЛАСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Основные положения
СТО РОО 21-01-95

Предисловие

1. Принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 24 ноября 1995 года, г. Москва.
2. Введен впервые.
3. В настоящем стандарте реализованы принципы, используемые Международным комитетом по стандартам оценки имущества (The International Assete Valuation Standards Committee).
4. Стандарт полностью соответствует Уставу Российского общества оценщиков, зарегистрированному Минюстом РФ 01 сентября 1995г. (свидетельство о регистрации N 3054).
5. Информация о стандарте направлена в Федеральный фонд стандартов Госстандарта Российской Федерации.

Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Правления Российского общества оценщиков.

Введение
В настоящем стандарте изложено:

• цели, задачи, требования, предъявляемые к членам Российского общества оценщиков (РОО) при выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества;
• толкование терминов. используемых в тексте стандарта;
• обязанности члена РОО при выполнении работ по оценке имущества;
• требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки;
• формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов.

Содержание

1. Статус документа
2. Терминология
3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости
4. Методика оценки недвижимого имущества
5. Требования к информации, используемой при проведении оценки
6. Требования к отчету об оценке
7. Контроль за выполнением требований стандартов
8. Ответственность за нарушение членом РОО требований стандартов профессиональной деятельности. Взыскания, порядок наложения взысканий

1. Статус документа
Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества (далее Стандарты) разработаны как основной документ, регламентирующий профессиональные требования к работе оценщика - члена Российского общества оценщиков.

Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.

Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО.

Нормы профессиональной деятельности, определяемые Стандартами, являются обязательными для члена РОО в его практической работе. Они разработаны в соответствии с Уставом Общества и соответствуют международному профессиональному уровню. Они соответствуют требованиям сертификации членов РОО. Их выполнение призвано поддерживать высокую профессиональную репутацию членов РОО в гражданском обществе.

Стандарты определяют также процесс контроля за выполнением членами РОО профессиональных норм, определяют ответственность члена РОО за их нарушение, а также меры взыскания и порядок наложения взысканий.

Настоящие стандарты являются открытым документом, доступным для свободного ознакомления с ним всех желающих.

В интересах РОО положения стандартов широко рекламируются как нормы, способствующие предоставлению качественных услуг потребителю со стороны высококвалифицированных профессионалов-оценщиков, членов РОО.

2. Терминология
Ниже приводятся толкования наиболее важных использованных в тексте Стандартов терминов, которые могут по тем или иным причинам быть понятыми неоднозначно.

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Арендатор - лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.

Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

Арендодатель - юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду некоторого имущества, возможно, не собственного.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

Земельный участок - часть недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными по земельным ресурсам и землеустройству.

Заказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке.

Здания - один из видов сооружений. Входят в состав недвижимости.

Земля -

1. Пространственный ресурс, территория.
2. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности (см. недвижимость). Термин земля - в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин "земля" употребляется в смысле территория, участок, а не почва).

Износ (обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Интерес - выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-либо).

Капитализация - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.

Клиент - см. Заказчик.

Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость - см. Недвижимое имущество.

Обесценение - см. Износ.

Отчет - документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки.

Опцион - право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях.

Оценка - см. СТО РОО 10-01-95 Приложение А "Термины системы нормативных документов РОО" п. 16.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Права на недвижимость - имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.

Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.)

Принципы оценки - интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие:

1. принцип спроса и предложения;
2. принцип изменения;
3. принцип конкуренции;
4. принцип замещения;
5. принцип вклада;
6. принцип предельной продуктивности;
7. принцип наилучшего использования;
8. принцип соответствия;
9. принцип ожидания.

Продавец недвижимости - юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.

Процесс оценки - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Рыночная арендная плата - ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что:

1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.
2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции рациональным образом в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности.
3. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений.
4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной.
5. Оплата сделки производится сложившимися на рынке способами, когда покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.

Сервитут - юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Согласование - получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.

Сооружения - все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке. То же, что улучшения.

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.

Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. См. Сооружения.

Цена - это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.

Цена продажи - сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. То же, что цена.

Юридическое описание недвижимости - описание участка и объекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы, приемлемое для судебного разбирательства.

3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости
При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:

3.1 Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.

3.2 Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.

3.3 При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.

3.4 Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.

3.5 Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.

Страницы: 1, 2, 3