Реферат: Загородная недвижимость Санкт-Петербурга. Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости

Загородная недвижимость - это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономической ситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загородной жилой недвижимости выше, чем объектов городской. С наступлением финансового кризиса в России многие покупатели отложили покупку загородного жилья, либо отказались от нее вообще. Рынок отреагировал на падение потребительского спроса резким снижением уровня цен.

Что касается цены сделок, то средний бюджет сместился в сторону самых дешевых объектов диапазона 4-5 млн. руб. за дом. Предпочтения покупателей сместились в сторону высокой готовности объектов, а также высокой надежности застройщика и низкорисковых сделок. В целом, подводя итоги кризиса на рынке загородной недвижимости эконом-класса, можно сказать, что покупатель остался в выигрыше. Конечно, строительство многих объектов было заморожено, но за год кризиса на рынке загородной недвижимости произошел так называемый естественный отбор среди застройщиков.

Большая часть оставшихся в игре девелоперов уже не откажется от планов по завершению начатых проектов. Существенным плюсом для покупателя является также то, что застройщики, пусть и вынужденно, отказались от чрезмерных наценок. Сегодня многие девелоперы предлагают домовладения по цене, близкой к себестоимости, а иногда и вовсе без какой-либо прибыли, дабы привлечь финансирование для поддержания строительных процессов.

Если говорить об очевидных выгодах потребителя, которые стали возможны в кризис, то можно отметить, что до кризиса готовых объектов почти не было, все ликвидные поселки раскупались на стадии строительства. Сейчас же есть интересные объекты высоких стадий готовности, которые можно выгодно приобрести.

Будут ли цены на загородные дома эконом-класса снижаться дальше? Сегодня большинство застройщиков в этом сегменте предлагают объекты фактически уже по минимально возможным ценам: даже если, не снижая их формально, то делая большие скидки. В этой ситуации, по словам эксперта, дальнейшее снижение цен просто не имеет смысла - все выжившие участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что как только начнется рост цен, на рынке возникнет неминуемый дефицит объектов недвижимости, особенно загородной.

А так как по всем показателям развития экономики это произойдет в ближайшем же времени, то многие просто предпочитают сейчас не распродавать себе в убыток интересные поселки. На пользующиеся спросом же объекты застройщики даже не боятся немного поднимать цены, сообразно активности застройки поселка.

Таким образом, несмотря на то, что рынок загородной недвижимости эконом-класса пережил серьезное потрясение во время кризиса, и выжить смогли далеко не все девелоперы, покупатель, в конечном итоге, остался в выигрыше. Те клиенты, что отложили покупку загородного жилья до сегодняшнего времени, имеют возможность выбирать дом высокой степени готовности по максимально привлекательной цене. А застройщики, которые предлагали изначально ликвидные проекты, смогли не только выстоять во время финансовых потрясений, но и укрепить свое положение за счет ухода с рынка неконкурентоспособных проектов.

1.4 Общие итоги

Подводя общие итоги кризиса для рынка загородной недвижимоти в Санкт-Петербурге, приведем статью АСН-инфо (Агентство Строительных Новостей) «Рынок вторичной загородной недвижимости Петербурга: покупатель меняет предпочтения»

от 16.12.2009:

«Если в I полугодии 2009 г. реальная цена самого ходового товара на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга коттеджа с участком – составляла примерно 5 млн. рублей, то к концу года она выросла до 7 млн., сообщила на круглом столе руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее словам, в начале 2009 г. покупатель мог добиться дисконта в 30-40% от докризисного уровня, то сейчас цены отстают от него лишь на 15-20%.

Всплеск интереса к загородной «вторичке» и рост объема продаж в этом секторе, как отмечают в АН «Прогаль», начался летом. При этом к проявившемуся в начале 2009 г. смещению покупательского спроса на более низкий ценовой сегмент, во II полугодии добавилась еще одна тенденция. «Если раньше наибольшим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома, то теперь покупателя не смущают и другие строительные материалы и технологии. Он стал больше ориентироваться не столько на материалы, сколько на качество строительства», - рассказала Л.Юшина.

На второе место выходит критерий отсутствия рисков в правовом оформлении сделки. «Сегодняшний покупатель склонен «копаться в документах», поскольку на многие предложения загородной «вторички» не имеется даже технических паспортов", - отмечает она.

Кроме того, из менилось свое отношение к районам Ленобоасти. «Все большим спросом пользуется элитное жилье в Приозерском районе, а также наиболее дешевое в Волховском, Тихвинском и даже Сланцевском районах, - отмечает эксперт. – Едва ли не элитными стали отдаленные от Петербурга Кингисеппский и Лужский районы, и цены в них не падают».

Еще одна заметная тенденция II полугодия 2009 г., которая, по словам Л.Юшиной, отмечается всеми, но не находит объяснения – это уход с рынка иногороднего покупателя.»

2. Особенности рынка загородной недвижимости

2.1 Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости?

Специалисты отмечают, что приобретение загородных объектов связано с более высокими рисками по сравнению с приобретением квартиры. Это объясняется как спецификой рынка, так и нюансами законодательства. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверять документы, историю дома и участка, иметь представление о планирующейся застройке близлежащей территории и т.д.

Особенности рынка и покупательского спроса

Прежде чем говорить о возможных ошибках при покупке загородной недвижимости, нужно отметить, что рынок этот очень неоднородный и каждый объект на нем, можно сказать, штучный. Бывает, что два земельных участка равной площади находятся на одном направлении, а цена у них разная. «Дело в том, что, в отличие от структурированного квартирного рынка, здесь гораздо больше разнообразных критериев, влияющих на ценообразование, – поясняет Павел Панкратов, эксперт по недвижимости АН «Загородное». – Это площадь участка, особенности ландшафта (равнина, низина), близость леса или водоема, наличие коммуникаций или возможности подключения к ним, подъездные пути (асфальт или грунтовка), близость к транспортным развязкам, освоенность местности, тип застройки (организованная или точечная), экология района. При выборе дома этот список еще больше».

Эксперты отмечают, что при покупке загородной недвижимости ярко проявляется «человеческий фактор». Бывает, что какую-нибудь особенность объекта один человек воспринимает как недостаток, а другой – как достоинство.

Теперь попробуем разобраться, какие риски могут ожидать покупателей на загородном рынке.

Нюансы покупки земельного участка

Эксперты говорят о том, что прежде чем заняться поиском земельного участка, нужно четко представлять, с какой целью он покупается. Дело в том, что использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель должен убедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качестве садового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования, например на участках, целевое назначение которых – огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя.

А вот владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома. Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов – приусадебные и полевые. Приусадебный участок находится в границах поселений, на нем строить можно. На полевом участке по закону строить нельзя. Оптимальный статус земли, предназначенной под застройку, – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Бывают случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель, например из участка сельхозназначения в земли населенных пунктов. «Я бы не советовала доверять таким словам, и вот почему. Для проведения процедуры перевода земель из одной категории в другую существует множество требований, но даже если все они соблюдены, дело это не быстрое и требует значительных вложений»,  поясняет Анна Перепелкина, исполнительный директор «Уральской земельной компании».

Понятно стремление людей купить участок поближе к водоему или к лесу, но здесь можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. В случае малейших сомнений нужно проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Использование земли в водоохранной зоне связано с определенными сложностями. Например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит от того, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утвержден генплан, или нет. Конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона.

При покупке земельного участка необходимо убедиться в том, что его границы совпадают с указанными в землеотводных документах. Желательно, чтобы они были обозначены на местности межевыми знаками. На практике бывает, что владельцы участков самовольно расширяют границы своих владений. Но нужно знать, что продаваться такой участок будет исходя из размеров, указанных в документах. «Поэтому, когда продавец звонит в агентство и говорит, что у него участок площадью 10 соток, но фактически пятнадцать, продаваться будут только 10 соток, которые зафиксированы в документах», – поясняет Павел Панкратов.

Земельный участок с домом: два в одном

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ при продаже здания или сооружения к его приобретателю переходят права и на земельный участок, на котором расположен объект. Таким образом, договор купли-продажи охватывает два объекта недвижимости: здание (сооружение) и земельный участок. Эти два объекта при купле-продаже неразрывны.

Если человек приобретает дом на земельном участке, находящемся в аренде, то право аренды переходит к нему как к новому собственнику дома. В этом случае нужно будет оформить дополнительное соглашение в Земельном комитете.

Также необходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа. Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью.

Общие риски

Особенно осторожным нужно быть в случае, если объект продается по генеральной доверенности. Во-первых, следует обратить внимание на срок доверенности. Во-вторых, нужно иметь в виду, что доверенность можно отозвать и что она теряет свою силу в случае смерти доверителя. В-третьих, недобросовестные лица могут использовать дубликаты документов и продать один объект нескольким людям.

Ну и, разумеется, при покупке загородной недвижимости, как и при покупке квартиры, остаются риски, связанные с личностью продавца. Это и его дееспособность, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства (если совладельцами участка являются несовершеннолетние).

Цивилизованный процесс покупки могут обеспечить хорошо зарекомендовавшие себя на рынке агентства, специализирующиеся на сделках с загородными объектами. Компании с многолетней репутацией имеют гораздо больше возможностей для грамотного поиска и оформления купли-продажи недвижимости, чем рядовой покупатель. Агентство располагает собственной базой объектов, на этапе сбора документов имеет возможность подключить административные ресурсы, штатные юристы берут на себя оформление сделки и обеспечивают ее чистоту. Поэтому для проведения сделки с загородной недвижимостью лучше обращаться к специалистам.

2.2 Способы получения и прекращения частной собственности на землю

В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ отчуждение строения (в Вашем случае – жилого дома), расположенного на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком. Чтобы продать земельный участок и дом, Вам необходимо оформить дом в собственность. Для совершения сделки необходимо собрать пакет документов:

-правоустанавливающий документ на землевладение (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации, Свидетельство о государственной регистрации права собственности)

-кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующим территориальным органом, на который возложены функции по ведению государственного земельного кадастра, после чего выдается кадастровый номер.1

-Свидетельство о праве собственности на жилой дом и иной документ, подтверждающий право собственности

-Технический паспорт из Бюро Технической инвентаризации на дом

-справка о размере земельного налога и налога на домовладение из ИМНС соответствующего города (района) по состоянию на текущий год

_____________________________________________________________

[1] Кадастровый номер.

Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
ст. 1 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Список документов следует уточнить в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения Вашего земельного участка.

Если земельный участок находится в собственности юридического лица, кроме общепринятых документов, подтверждающих право собственности, необходимых справок, выписок из кадастрового реестра, плана земельного участка, потребуются и дополнительные документы, подтверждающие полномочия юридического лица:

-Устав, Учредительный договор и др. (нотариально заверенные копии)

-Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия)

Свидетельство МНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ (нотариально заверенная копия)

-Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (нотариально заверенная копия)

-Выписка из протокола заседаний уполномоченного в соответствии с учредительными документами органа юридического лица о приобретении в собственность земельного участка, заверенная печатью юридического лица.

-Выписка из протокола заседания уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица

-документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица, который от имени юридического лица совершает действия по продаже земельного участка (доверенность, приказ и т.п.), заверенный оригинальной печатью юридического лица или нотариусом

Если на земельном участке, который Вы хотите приобрести нет строений, помимо кадастрового плана необходим

-ситуационный план земельного участка для оценки рыночной стоимости земельного участка, отображающий наличие инфраструктуры, подъездных дорог и т.д.

В конкретной ситуации перечень документов может изменяться. Уточнить его можно в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка.

В остальном к Договору купли-продажи земельного участка применяются положения действующего законодательства РФ (Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ).

Заключение

Обобщая все вышесказанное, можно сказать, что загородный рынок имеет шансы выйти из кризиса раньше других сегментов: обстоятельства заставляют потенциальных покупателей более внимательно присматриваться к предложениям в пригородах. Скидки, разнообразие проектов, гибкость девелоперов по отношению к клиентам – в сумме эти факторы могут дать ощутимый позитивный эффект уже в ближайшие полгода.

Список использованной литературы:

1. http://gorod.spb.ru/articles/1106/

2. http://restate.ru/

3. http://www.nedv.info/main/homes_cottages/2009/

4. http://www.triumfgrad.ru/useful/articles/3/zagorodnaja-nedvizhimost-oformlenie-zemelnyh-uchastkov

5. http://www.cottage.ru/

6. http://www.fivedays.ru/3908/

7. http://asninfo.ru/asn/57/27129

8. Земельный кодекс РФ

9. Гражданский кодекс РФ