Реферат: Риелторские фирмы. Их структура и характеристика
В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода локомотивами его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риелторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов недостаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.
Как правило, акт о передаче прав на недвижимость подписывает только одна - передающая - сторона. Данный документ должен соответствовать известным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом задекларировать свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода деклараций.
При полной гарантии продавец гарантирует следующее:
1) он является обладателем законных прав на землю;
2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;
3) право на землю принадлежит исключительно продавцу, никто, кроме него, не имеет права на передаваемую землю;
4) на передаваемую землю не наложены какие-либо обременения или ограничения;
5) продавец обладает правом подписания документов о передаче земли;
6) передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.
При особой гарантии продавец гарантирует только то, что за
все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не
совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав
на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая здесь продавец
объявляет о том, что отвечает только за самого себя.
При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества
указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно
законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время
это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.
Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь подразумевается: любой из указанных в цепочке владельцев в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ цепочки - необходимая процедура. Задача - обнаружить слабое звено.
Для этого необходимо изучить все записанные акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того, рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как-то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить титул собственности. Критерий чистоты титула: каждое звено в цепочке, от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения - стоимость страхового полиса. Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен.
В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость. Случаев страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риелтора, так, как в США производилось страхование ответственности расследователя. Этим самым происходит косвенное признание права риелтора на совершение ошибки не в пользу клиента.
Причины совершения такого рода ошибок несущественны. Главное: гарантии добросовестности риелтора могут иметь лишь одно измерение - денежное.
Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с безответственностью государства.
Согласно проекту Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации", который был внесен депутатами Государственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риелтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект Закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.
Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом по прошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.
Правила проведения страхования риелторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.
Глава 2. Анализ технологий оказания риелторских услуг
Анализ технологий оказания риелторской услуги показывает, что она значительно отстает от требований современных условий развития данного сегмента экономики.
Корни такого состояния кроются не только в неповоротливости и ошибочности некоторых юридических решений в прошлом, но и в психологии всех участников рынка недвижимости, не учитывающих изменившихся условий.
http://netnds.ru/img/u/2007/03/18/15/34302.jpgОценивая последовательность действий операторов рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет. Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможными способами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявления на домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозванивают все квартиры подряд и др.
Собрав массив данных о продаваемых объектах, агенты рекламируют выборочно отдельные из них и ждут покупателей. А затем начинают показывать как можно больше квартир, надеясь, что какую-нибудь покупатели выберут и согласятся купить, оплатив услуги. Такой порядок существует на рынке недвижимости уже почти 15 лет. Что же изменилось за это время?
За 15 лет развития рынка недвижимости многое кардинально изменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости остались неизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами. Надо ли менять такие правила, если практика подтверждает, что они жизнеспособны? К сожалению, большинство коллег, с которыми мне пришлось общаться на эту тему, склонны критиковать мои взгляды и отрицать вообще какое-либо изменения в технологии продаж, даже несмотря на всё чаще возникающие сложности в реализации объектов недвижимости.
Хочу пояснить, для чего необходимо откорректировать технологию на рынке недвижимости?
Но для этого сначала необходимо проанализировать ситуацию на сегодняшний день. Точка отсчёта – 2001 год.
1. Цены на жильё возросли примерно в 6-7 раз, и начался этап вздутия, так называемый этап «экономического пузыря».
2. Увеличились сроки оформления сделок из-за длительной подготовки документов (кредиты, справки, самовольные постройки и др.), что в сочетании с резкими периодами подъёма цен, приводило к разрыву сделок.
3. Обострилась конкуренция между операторами рынка (количество агентств возросло в 4-5 раз). Применяются грязные методы перехвата информации, снижается уровень безопасности сделок, приход массы неквалифицированных агентств.
4. Формируется первичный рынок (новое строительство). Развивается рынок нежилой недвижимости (производственные, офисные, торговые и другие объекты). Отдельным направлением выделилась доходная недвижимость (приобретение объектов с целью последующей сдачи в аренду). На подходе расселение многоквартирных домов из-за замены старого жилого фонда.
5. Изменились требования покупателей не только к качеству жилья, но и к элементам инфраструктуры (подъезд, транспорт, двор, магазины, детские учреждения и др.)
Все эти факторы в конечном итоге мешают покупателям быстро решить свои жилищные вопросы и вопросы развития бизнеса, а продавцам выгодно реализовать свою недвижимость. Специалистам же это мешает сосредоточиться на своей работе, не заботясь о потере вознаграждения.
Появились новые факторы, усложняющие сегодня совершение сделки:
– уменьшились сроки действия справки, а впоследствии и выписки из Реестра прав собственности, что способствовало появлению в основном срочных заказов в БТИ, увеличивающих сроки изготовления документов, необходимых для нотариального оформления сделок.
– из-за увеличения числа квартир, несколько раз участвующих в продаже, изменения их состояния, перепланировки, строительства новых домов и помещений сроки подготовки документов в БТИ увеличились, а это в свою очередь привело к закреплению отношений между продавцом и покупателем с помощью задатка, не защищающего от возможного расторжения сделок по разным причинам.
– покупка квартир с помощью ипотеки удлинило сроки подготовки к сделке (заседание кредитного комитета банка, дающего разрешение на выделение кредита, дополнительный сбор документов для банка, дополнительная регистрация в БТИ и др.).
– введение дополнительных документов для нотариального удостоверения сделок: справки о составе зарегистрированных в квартире, подтверждение некоторых видов доверенностей и др.
– дополнительные многочисленные и разнообразные факторы (изменение порядка оформления и регистрации недостроенных, самовольно возведенных, перестроенных домов, соединенных квартир, нововведения по новому строительству и т.д.).
Вторая группа: факторы, влияющие на качество спроса и предложения:
– изменились требования покупателей к качеству жилья (состояние, возможность перепланировки, наличие рядом инфраструктуры и т.д.).
– увеличилось число покупателей, приобретающих жилье и коммерческую недвижимость с целью ее дальнейшего использования для аренды.
– изменились требования и к качеству услуг риелторских фирм (понадобились более профессиональные услуги по финансовому консалтингу, предварительной оценке уровня цен на рынке, предоставлению информации (схемы, фотографии и др.).
Третья группа факторов, способствующих конкуренции на рынке недвижимости – это увеличение количества операторов рынка за счет выделения в самостоятельные структуры из агентств, создание отделов в структуре строительных и других фирм.
Если рассмотреть появление новых агентств за период с 2001 года, то следует отметить, что по сути они копируют опыт той структуры, из которой вышли (и не всегда положительный). А это приводит к нарушению нормальной работы, неприятию претензий продавцов и покупателей, отказу от сложных обменных сделок, некачественной проверке документов, желанию использовать чужую информацию, обману коллег по общей сделке.
Много вопросов появилось и в продаже вновь строящегося жилья и коммерческой недвижимости, а именно речь пойдет о новостройках. К сожалению, строительные компании игнорируют опыт работы специалистов на рынке недвижимости, пытаясь создать свои подразделения, но их беда в том, что покупатель все равно будет обращаться к специалистам для обеспечения безопасности сделок в условиях сложных механизмов перехода прав собственности, а затраты на стратегию маркетинга, прогнозирование спроса, взаимосвязь первичного и вторичного рынков без учета мнений профессиональных операторов – вообще бесполезное выбрасывание средств.
Развитие новых направлений риелторского бизнеса требует нового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников, выделения узкоспециализированных источников информации и других методов, значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости. Возросла роль средств массовой информации как в создании определенного профессионального имиджа риелторской работы, так и в оперативности управления потоками информации. Укрепилась связь и деловое сотрудничество между риелторскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений под филиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).
Совокупность всех этих факторов создает ситуацию, в которой старая технология уже тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренние противоречия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушая баланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернатива существующей технологии?
Основой новых технологий в риелторской услуге является эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде объекта недвижимости.
Причем особенность такого договора заключается в том, что собственник в лице Заказчика предоставляет риелтору в лице Исполнителя право ведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом цена комиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.
Преимущества такого вида взаимоотношений для всех участников сделки:
1. Экономятся время и средства на поиск покупателя и арендатора;
2. Показ объекта, ведение переговоров в интересах собственника производит один риелтор, заинтересованный в получении максимальной цены при реализации объекта недвижимости;
3. Изначально согласовывается оптимальная цена объекта недвижимости, что позволяет решить все вопросы, связанные с арендой или продажей;
4. Осуществляется полное, точное юридическое сопровождение сделки, согласовывается взаимная ответственность сторон;
5. В рекламе указывается точное и достоверное расположение и состояние объекта;
6. Осуществляется предварительная проверка истории и юридической чистоты объекта;
7. Гарантируется быстрое, но спокойное проведение сделки, даже с учетом использования банковского кредита, на основе предварительно подготовленного пакета документов;
8.Появляется гарантированность заработка риелтора при условии выполнения обязательств;
9. Увеличивается действенность рекламы;
10. Предварительное знание всех условий продажи и осмотр объекта до его показа покупателям способствует отсутствию опасений обмана со стороны арендаторов, покупателей или конкурентов;
11. Отсутствие рисков мошенничества и обмана уменьшает издержек на длительные судебные разбирательства;
Все вышеперечисленные достоинства новой технологии могут натолкнуться на скептические вопросы поборников существующей системы взаимоотношений: мол, зачем изобретать велосипед? Все идет своим чередом и вроде бы даже сущность не меняется – вознаграждение все равно идет чаще от покупателя и арендатора. К сожалению, большинство таких вопросов задают в основном новые люди, временно подрабатывающие на рынке недвижимости.
Что же я предлагается?
Во-первых, перейти на формулу – за услуги риелтора должен платить тот, кто их заказывает. То есть, если это продавец, то он и должен платить за услуги поиска покупателя на основе юридического эксклюзивного договора, при этом риелтор заинтересован в продаже объекта по максимальной цене, и уверен за свой заработок в случае совершения сделки. Кроме того, спокойно решается вопрос по совместной сделке с другими агентствами, которые получат своё вознаграждение от покупателя.
Одновременно решаются и другие вопросы: предварительно осматривается объект, изучается его предыстория, готовятся документы и не скрывается адрес. По этой схеме (а так работает большинство стран мира) разделяется и закрепляется ответственность за совершение сделки между всеми заинтересованными сторонами, что в свою очередь стимулирует повышения уровня обучения, закрепление кадров, обеспечивает безопасность сделок, социальную защищённость сотрудников, позволяет эффективно планировать доходы с минимальными расходами, снизить уровень конфликтов по операциям с недвижимостью, создать прозрачность отношений на рынке.
Во-вторых: наличный расчёт создаёт иллюзию благополучия всех лиц, участвующих в сделке. Кроме риелторов, которым приходится подстраховываться со всех сторон для того, чтобы получить своё вознаграждение. А любой обман между потребителями, агентствами и государством приводит к дальнейшей разбалансировке всей системы отношений и ответственности, нарушает взаимные интересы и доверие, что негативно влияет на регулирование рыночного механизма формирования цен и последствий такого положения.
