Реферат: Экономическое положение Германии в мире
Одним из основных показателей сохранения высокой конкурентоспособности предприятий в ФРГ считается увеличение производственных инвестиций. Предпосылкой для роста инвестиций является достаточное наличие собственного свободного капитала. Аграрные эксперты ФРГ исходят из того, что дальнейшее устойчивое развитие и конкурентоспособность сельхозпредприятий (основного типа) могут быть обеспечены при ежегодном увеличении собственного капитала не менее чем на 10-20 тыс. марок на предприятие. В 1996/97 хозяйственном году на одно семейное сельхозпредприятие с основным источником доходов от сельхозпроизводства в среднем по Германии прирост собственного капитала составил 6378 марок. Этот средний показатель ниже уровня предыдущего года (9408 марок), а также ниже расчетного значения. Однако 36% предприятий имели средний годовой прирост собственного капитала за последние два года более чем 10 тыс. марок, а 25% предприятий имели прирост собственного капитала более 20 тыс. марок. При среднем уровне годовых инвестиций на одно предприятие в 1995/96 и 1996/97 хозяйственном годах в объеме 52500 марок в предприятиях с ростом собственного капитала более 10 тыс. марок средние годовые инвестиции достигли уровня 91700 марок.
В целом же инвестиционная деятельность сельхозпредприятий оценивается как недостаточная. Лишь 39% сельхозпредприятий основного типа инвестировали в производство суммы, превышающие амортизационные отчисления.
Объем государственной финансовой помощи сельскому хозяйству Германии в 1997 году составил 15,6 млрд. марок из федерального и земельных бюджетов и 13,7 млрд. марок из бюджета ЕС. Общий объем финансовой поддержки достиг 29,3 млрд. марок, что почти в два раза превышает стоимость вновь созданной (чистой) продукции с/х в рыночных ценах (определяется как результат вычитания из стоимости валовой продукции материальных издержек производства, оплаты наемного труда и амортизационных отчислений). По подсчетам Объединения союзов потребителей ФРГ, аграрная политика с учетом всех форм поддержки сельского хозяйства в виде налогов и завышенных цен на продукты питания обходится потребителям и налогоплательщикам Германии примерно в 40 млрд. марок в год. Эта сумма превосходит стоимость чистой продукции сельского хозяйства, произведенной в 1997 году (15 млрд. марок) в 2,7 раза.
Хозяйственный год 1997/98 по финансовым результатам был несколько лучше, чем 1996/97. Вследствие роста объемов производства и сохранения высоких цен на многие виды растениеводческой продукции, крупный рогатый скот, а также на молочную продукцию доходы с/х возрастут предположительно от 1 до 4%. Прибыльность должна также повыситься и как результат возрастания компенсационных выплат по зерновым и масличным культурам.
За 1996/97 хозяйственный год общий рост потребительских цен в Западной Германии составил 1,5% и в Восточной – 1,8%. Цены на продовольственные товары при этом выросли соответственно на 1,1 и 1,3%. В будущем году в отношении цен на продукты питания немецкие специалисты предсказывают более благоприятные тенденции. С апреля 1998 года вводится этикетирование говядины, что вызывает у потребителей большее доверие к отечественной продукции. На росте сельских доходов положительно скажется также ожидаемый общий подъем экономической конъюнктуры.
Особенности развития с/х в восточных землях ФРГ. До начала структурных и экономических преобразований в бывшей ГДР в 1989 году имелось 3844 с/х производственных кооператива, из них 1612 в растениеводстве и 2682 в животноводстве. Членами кооперативов были 890 тыс. человек, из них 650 тыс. были заняты в сельскохозяйственном производстве. Производственные кооперативы обрабатывали 82% сельхозугодий, содержали 75% всех животных и производили 74% сельхозпродукции. На один кооператив в растениеводстве приходилось в среднем 320 членов и 4500 га земли, в одном животноводческом кооперативе работало в среднем 175 человек и имелось 1800 условных голов крупного рогатого скота. Наряду с кооперативами действовали 515 госхозов (народных имений). В пользовании госхозов было 6,6% площадей с/х угодий. В них работало 89,9 тыс. человек, 10,9% от всех занятых в сельском хозяйстве ГДР (825 тыс. человек).
В 1997 году в восточных землях Германии функционировали 33145 с/х предприятий, на 980 предприятий или на 3% больше, чем их имелось в 1996 году. В отличие от Западной Германии здесь складывается крупноструктурное сельское хозяйство.
В течение восьми лет с момента преобразований практически завершился первый этап приватизации. Образовавшаяся структура предприятий относительно стабильна. Наблюдается ежегодное увеличение индивидуальных (семейных) хозяйств и частных долевых предприятий в виде объединений физических лиц, как правило, состоящих из 2-3 хозяев. Из предприятий, зарегистрированных в форме юридических лиц, созданных на базе прежних кооперативов и госхозов, 1261 сохранили свою кооперативную основу. Остальные имеют форму товариществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ и других капитализированных объединений. За 1997 год число сельхозпредприятий с площадью от 30 до 100 га возросло примерно на 3%, а количество предприятий с площадью более 100 га сократилось на 2%.
В среднем на одно с/х предприятие в восточных землях приходится 168 га сельхозугодий, при этом на одно индивидуальное (семейное) крестьянское хозяйство – 46 га, на объединение крестьянских хозяйств (физических лиц) – 417, на кооператив – 1416, на одно товарищество с ограниченной ответственностью – 735 га. На предприятия в форме юридических лиц приходится 55% от всех обрабатываемых площадей, в т.ч. на кооперативные предприятия – 32%.
Из обследованных специальными аудиторскими организациями 329 кооперативов в восточных землях (32% от их общего количества) в среднем на один кооператив в 1996/97 хозяйственном году приходилось 1621 га обрабатываемых сельскохозяйственных угодий, из которых 97% взяты в аренду, 71 член – учредитель кооператива, в том числе 28 работающих членов кооператива, 37 постоянных круглогодовых работников, 857 условных голов крупного рогатого скота, из них 392 коровы. Средняя годовая оплата труда полнозанятого в течение года работника в кооперативах составила 43111 марок, на 3,6% больше, чем в предыдущем году, и на 18% больше, чем годовая прибыль (вместе с оплатой труда) одного полнозанятого в своем предприятии члена крестьянской семьи в целом по ФРГ. Несмотря на повышение уровня оплаты труда работающих по сравнению с предыдущим годом, трудовые затраты в кооперативах сократились на 2,1%. Это обусловлено продолжающимся сокращением персонала и ростом производительности труда. Сохраняется также тенденция дальнейшей рационализации труда и приток инвестиций, превышающий нормальные величины амортизационных отчислений.
В целом ситуация в с/х восточных земель оценивается как в отрасли, проходящей стадию стабилизации. Объемы инвестиций в предприятиях всех правовых форм постепенно сокращаются, но в сравнении с сельхозпредприятиями западных земель, остаются высокими. Наличие производственного потенциала позволяет наращивать объемы производства, расширять наиболее рентабельные отрасли. Вместе с тем сохраняется большая потребность сельхозпредприятий в капитальных вложениях. Получение заемного капитала осложняется вследствие очень высокой доли арендуемых, а не собственных, земельных угодий и недостаточной материальной базы в собственности.
Для сравнения эффективности производства в предприятиях различных правовых форм наилучшим показателем является прибыль, особенно в пересчете на используемые угодья, капитал или рабочую силу. Однако в единоличных семейных крестьянских хозяйствах и частично в частных долевых хозяйствах (объединениях крестьянских хозяйств) в показатель прибыли попадает полностью или частично оплата труда владельцев предприятий и членов их семей. Поэтому для объективности сравнения экономических результатов деятельности крестьянских хозяйств с предприятиями других правовых форм используется результирующий показатель «прибыль+заработная плата» .
По показателю «прибыль+заработная плата» в расчете на одного полностью занятого в течение года работника, т.е. на одну рабочую силу, среди трех основных форм сельхозпредприятий в восточных землях (индивидуальные крестьянские хозяйства; объединения крестьянских хозяйств; кооперативы) наибольшую эффективность показывают объединения крестьянских хозяйств.
В 1996/97 хозяйственном году прибыль вместе с заработной платой в объединениях крестьянских хозяйств в восточных землях составила 52027 марок на одну рабочую силу (полнозанятого круглогодового работника). В индивидуальных крестьянских хозяйствах в восточных землях она была равна 51569 марок, а в кооперативах - 41819 марок.
Более эффективная работа объединений крестьянских хозяйств, состоящих, как правило, из 2-3 членов (в среднем 4,1 рабочих силы), объясняется, в первую очередь, тем, что в объединениях сохраняется высокая мотивация труда. Из 4,1 среднегодовых полностью занятых работников в объединениях 2,2 работника составляют владельцы предприятий и члены их семей. Располагая более крупными площадями сельхозугодий и, соответственно, большими материальными ресурсами, объединения крестьянских хозяйств получают больше возможностей для внедрения современных технологий и технических средств, специализации производства, маневрирования в предпринимательской деятельности.
Положительно можно оценивать также развитие в восточных землях единоличных крестьянских хозяйств. Важнейший показатель индивидуального крестьянского хозяйства прибыль в расчете на семейную рабочую силу – в 1996/97 хозяйственном году был равен 56396 марок, на 28% выше, чем в хозяйствах Северной Германии, и на 79% выше, чем в хозяйствах Южной Германии.
Снижение удельных трудовых и материальных затрат позволяет большинству аграрных кооперативов в Восточной Германии утвердиться в своей жизнеспособности. Однако в 1996/97 хозяйственном году вследствие ряда причин их рентабельность по сравнению с предыдущим годом несколько снизилась. Чтобы успешнее конкурировать на свободном с/х рынке Германии и стран ЕС, в кооперативах необходимы дальнейшие меры по сокращению персонала, увеличению производительности труда, усилению экономии и снижению потерь. В целом из деятельности предприятий всех правовых форм в восточных землях следует, что при их размере более 500 га сельхозугодий зависимость финансово-экономических показателей от дальнейшего увеличения земельной площади не наблюдается. Основными факторами эффективности являются качество менеджмента и сложившаяся кредитная задолженность.
В собственность государства в восточных землях ФРГ в результате объединения Германии в 1990 году перешло около 1 млн. га с/х и около 600 тыс. га лесных угодий, которые были конфискованы у крупных землевладельцев в 1945-49 гг.
В целях планомерной приватизации земель создана нормативная база, основу которой образуют закон об урегулировании открытых имущественных вопросов от 23 сентября 1990 г., закон о компенсациях в связи с урегулированием открытых имущественных вопросов от 27 сентября 1994 г. и распоряжение о приобретении сельскохозяйственных и лесных угодий от 20 декабря 1995 г.
Начавшемуся с конца 1996 г. процессу продажи земель предшествовала их сдача в аренду. Более половины подлежащих приватизации земель арендуют агропредприятия правопреемники бывших госхозов, около 20% – фермеры, которые в ходе коллективизации сельхозпроизводства в ГДР утратили свои предприятия, а сейчас вновь восстановили их, примерно по 10% фермеры – бывшие члены госхозов, организовавшие после их ликвидации индивидуальное фермерское хозяйство, а также бывшие земельные собственники. Хотя аренда земель является важной предпосылкой для ее льготной покупки, имеются и другие условия, оказывающие существенное влияние на процесс приватизации земельных угодий.
Арендаторы по закону имеют право на приобретение по льготным ценам максимально 120-140 га сельскохозяйственных угодий в зависимости от их плодородия, если это не превышает половины арендуемых ими сельхозплощадей. Дополнительно к этому они могут купить также на льготных условиях до 100 га лесных угодий. Льготная цена на сельхозугодия составляет 3 тыс. марок за гектар при ее средней рыночной цене в новых землях 6,5 тыс. (в старых землях -32 тыс. марок). Льготная цена на лесные угодия составляет около 1,7 тыс. марок за гектар при рыночной цене в новых землях 4 тыс. марок. Арендаторы лесных угодий, если они не участвуют в льготном приобретении с/х площадей, могут купить по льготным ценам до 1000 га леса. Несмотря на льготные цены, значительное количество арендаторов не имеет финансовых возможностей для приобретения земель в собственность или пока не видит в этом хозяйственной целесообразности.
Бывшие собственники-неарендаторы вправе приобрести сельхозугодия в таких размерах, чтобы их льготная стоимость не превышала половины суммы причитающейся им денежной компенсации, но не более 60-70 га. Как бы на оставшуюся половину компенсации они могут купить лесные угодия, но не более 200 га. Во избежание спекуляций с землей, приобретенной по льготным ценам, покупатель обязуется не продавать приобретаемые земли в течение 20 лет. Он не вправе также в течение этого срока существенно изменять без веских причин согласованную при покупке земель концепцию их использования. Существующие в отношении приобретаемых земель арендные договоры должны быть продлены покупателем на срок до 18 лет.
На начало 1998 года в Федеральное ведомство по особым задачам в связи с германским объединением, которому поручена практическая работа по подготовке продажи земли, было подано около 13 тыс. заявок на покупку сельхозугодий общей площадью 300 тыс. га. За полтора года с момента начала реализации программы приватизации земли продано преимущественно восстановленным и новым фермерским хозяйствам около 14 тыс. га сельхозугодий и 110 тыс. га лесных угодий – преимущественно бывшим собственникам. Арендаторы могут подавать заявки на льготное приобретение земель до 31 марта 2000 г. По оценкам аграрных политиков процесс продажи земель в восточных землях ФРГ идет медленнее, чем предполагалось. На случай, если земли не будут приватизированы в установленные сроки, предусмотрено, что в 2004 г. максимальные размеры сельхозплощадей для льготной покупки будут увеличены примерно на 40-50 га для арендаторов и на 20-25 га – для бывших собственников-неарендаторов.
Правительство ФРГ заинтересовано в быстрой приватизации находящихся в государственной собственности земель и будет в этих целях совершенствовать имеющееся законодательство. Продажа земли обеспечивает значительные финансовые поступления в государственный бюджет и позволяет правительству сдерживать критику в свой адрес со стороны бывших земельных собственников и их наследников, требующих, чтобы земли были возвращены им бесплатно или за символическую плату.
Российско-германское сотрудничество в агропромышленном комплексе. Товарооборот в торговле между Россией и Германией товарами продовольственного комплекса в последние годы развивается более высокими темпами, чем торгово-экономические отношения в целом по народному хозяйству. Рост товарооборота продтоваров в 1997 году по отношению к 1995 году составляет 76,4% при общем увеличении объемов взаимного обмена товарами за эти два года на 40,6%. Объем экспорта в ФРГ российских товаров сельского хозяйства и пищевой промышленности в 1997 году составил 359,8 млн. марок, на 7,6% больше, чем в 1996 году и на 78% больше, чем в 1995 году. Удельный вес продтоваров в общем объеме российского экспорта в Германию в 1997 году составил 2,1%. В 1995 году этот показатель был равен 1,5%. Наибольшее увеличение поставок из России в Германию наблюдается по таким товарам, как рыба и рыбные продукты, овощные, фруктовые консервы и соки, масличные и бобовые продовольственные культуры, шкуры и кожи, пух и перо.
Импорт с/х продукции: живых животных, продовольствия, с/х сырья и товаров пищевкусовой промышленности в Россию из ФРГ в 1997 году составил 3041 млн. марок. Увеличение по сравнению с 1996 годом – 39%, по сравнению с 1995 годом – 71%.
Увеличиваются закупки в Германии молочных продуктов, масла, сыра, мяса и мясопродуктов, товаров рыбоперерабатывающей промышленности, яиц и другой продукции птицеводства, изделий мукомольной и кондитерской промышленности, картофеля, соков, овощных и фруктовых консервов, маргарина, хмеля, вина.
Как положительный фактор можно расценивать рост российских закупок в Германии тракторов, комбайнов, с/х машин и оборудования, химических препаратов для защиты растений, высокопродуктивных семян и других средств производства. Однако их удельный вес в объемах взаимного товарооборота остается невысоким.
Постепенно усиливается интерес частных немецких компаний к работе в российском продовольственном комплексе. В 1997 году на территории РФ в сфере агропромышленного комплекса действовало около 200 СП с участием германского капитала. Объем немецких инвестиций в сельское хозяйство и пищевую промышленность России составил более 50 млн. марок. В течение года прямые германские инвестиции в агрокомплекс России возросли более чем на треть.
На международной продовольственной выставке «Ануга» в октябре 1997 года в г.Кельне в демонстрации своих продуктов и в различных коммерческих мероприятиях, проводимых в рамках выставки, впервые участвовали 14 российских компаний, производящих напитки и продовольственные товары. В январе 1998 года на международной выставке-ярмарке «Зеленая неделя» в г. Берлине приняли участие 42 компании АПК РФ.
За счет частных вложений немецких предпринимателей на территории России создаются новые и модернизируются действующие предприятия по производству высококачественных пищевых продуктов, пива и безалкогольных напитков, мясных и колбасных изделия, йогурта, растительных масел, маргарина, кондитерских и других продуктов. Примером положительного опыта крупных инвестиций в пищевую и перерабатывающую промышленность России со стороны немецких компаний могут служить вложения шоколадного концерна «Штолльверк», молочных фирм «Эйрманн» и «Кампина» .
С участием фирм сельскохозяйственного машиностроения Германии «Гримме», «Лемкен», «Грузе», «Амазонен-Верке» в Самарской области создано и начало действовать крупное совместное предприятие по производству машин для возделывания и уборки картофеля. Упрочились связи с российскими партнерами по кооперации в производстве с/х техники таких широко известных на европейском и мировом рынке сельхозмашин немецких фирм, как «Клаас», «Кляйне», «Фортшритт», «Ландтехник», «Кронэ» и других.
Высокий интерес к российским сельхозпредприятиям проявляет одна из самых крупных семеноводческих фирм «Кляйнванцлебенер Заатцухт – КВС» . Совместно с акционерной компанией «Заря» в Ставропольском крае фирма КВС участвует в большом российском проекте по строительству предприятия по производству, обработке и реализации семян кукурузы. Фирма активно сотрудничает со многими свеклосеющими хозяйствами России, поставляя высококачественные семена и оказывая консультационную помощь по возделыванию сахарной свеклы и других культур.
Преодолеваются кризисные отношения российских сельскохозяйственных предприятий в сотрудничестве с немецкими фирмами производителями средств химической и биологической защиты растений, изготовителями лекарств и препаратов для животноводства. В России зарегистрировано более 30 препаратов германского производства по борьбе с вредителями с/х культур, болезнями растений и сорняками.
Активно сотрудничает с животноводами и селекционерами Московской, Воронежской, Саратовской и других областей Объединение немецких животноводов.
Рамочным основополагающим документом российско-германского сотрудничества в аграрной экономике является «Соглашение между Министерством сельского хозяйства и продовольствия РФ и Федеральным министерством продовольствия, сельского и лесного хозяйства ФРГ об экономическом и техническом сотрудничестве в области агропромышленного комплекса» от 24 мая 1995 г. Координацию практических мероприятий по реализации Соглашения осуществляет совместная Рабочая группа, которую возглавляют заместитель министра сельского хозяйства и продовольствия РФ и руководитель Департамента международной аграрной политики Федерального министерства продовольствия, сельского и лесного хозяйства ФРГ.
В январе 1998 года в г.Берлине министрами сельского хозяйства России и Германии подписано Совместное заявление о создании Аграрного комитета «Россия-Германия» . В задачи Комитета входит координация мероприятий по российско-германскому сотрудничеству в области АПК.
В рамках российско-германского Кооперационного совета действует совместная рабочая группа по сельскому хозяйству и пищевой промышленности (сопредседатели: с российской стороны – начальник департамента экономики АПК Минэкономики РФ, с немецкой – заместитель председателя объединения производителей сельхозмашин ФРГ).
В соответствии с двусторонним соглашением между Министерством продовольствия, сельского и лесного хозяйства ФРГ и Академией сельскохозяйственных наук РФ (сопредседатели рабочей группы: вице-президент АСХН РФ и руководитель департамента лесного хозяйства, охоты и науки Минпродсельхоза ФРГ) развивается сотрудничество в области аграрных исследований. Более двух десятков научных учреждений АПК имеют соответствующих партнеров в ФРГ, обмениваются делегациями, стажерами, кооперируются в области отдельных научных исследований и разработок.
Хорошими примерами научного сотрудничества между с/х НИИ России и Германии являются постоянные взаимные связи Всероссийского научно-исследовательского и информационного центра по лесным ресурсам (г.Москва) с Институтом мирового лесного хозяйства (г.Гамбург), Всероссийского НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве (Московская область) с Институтом развития с/х в странах Средней и Восточной Европы (г. Халле), Всероссийского НИИ разведения и генетики с/х животных (г.Санкт-Петербург) с Институтом животноводства и содержания животных (г. Нойштадт).
За счет средств, выделяемых правительством ФРГ на оказание помощи в реформировании экономики стран Восточной Европы, в кооперации с российскими партнерами в 1997 г. в АПК РФ осуществлялись 12 совместных проектов.
Среди них наиболее важное значение имеют проекты по созданию консультационных служб, консультированию парламентских и правительственных учреждений, организации агросервисных кооперативов, подготовке и повышению квалификации специалистов высшей школы, развитию племенного дела, семеноводства, реорганизации крупных с/х и снабженческо-сбытовых предприятий, землеустройству и экономической оценке земель. С российской стороны в них принимают участие федеральные и региональные органы управления, крестьянские формирования, научные учреждения, предприятия, государственно-кооперативные и частные производственные и коммерческие структуры. Работы ведутся в Москве, в Московской, Тульской, Самарской, Ленинградской, Владимирской, Омской, Тюменской, Костромской, Ростовской областях, в республиках Татарстан, Башкортостан, Чувашия и других регионах.
В сельхозпредприятиях германских федеральных земель Северный Рейн-Вестфалия, Бавария, Саксония, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония и других в 1997 г. прошли стажировку в течение от 3 до 6 месяцев 320 российских практикантов из фермерских и кооперативных хозяйств, студентов и преподавателей с/х вузов, молодых специалистов государственных с/х учреждений.
О правовых основах купли-продажи земли. Базовую правовую основу отношений, связанных с куплей-продажей земли в Германии, образуют германская Конституция и Германское гражданское уложение (кодекс), принятое 18 августа 1896 г.
Конституция закрепляет и гарантирует право частной собственности (ст. 14, п.1). Одновременно допускается возможность ограничений этого права в интересах общего блага (ст. 14, п.3) и фиксируется обязательственный характер собственности (ст. 14, п.2).
ГГУ формулирует понятие содержания собственности, в том числе земельной, и регулирует отношения по ее приобретению, в том числе посредством купли-продажи. Система построения ГГУ такова, что соответствующие нормы разнесены по разным его разделам. В главном и коротко они сводятся к следующему.
Земля отнесена к объектам вещного права, классифицирована как недвижимость и идентифицирована с понятием «земельный участок» . Определены его существенные составные части, которыми считаются вещи, прочно соединенные с землей, прежде всего строения, растения на корню, высаженные в почву семена, а также права собственности на данный участок (§§ 93-96, 946 ГГУ).
Составные части в принципе не могут быть предметом отдельного юридического регулирования. Они разделяют правовой статус самого земельного участка. Особый случай образуют квартиры, процедура закрепления которых в собственность регулируется специальным законом (Wohnungseigentumsgesetz) от марта 1951г.
Право собственности на земельный участок распространяется на его недра и воздушное пространство над ним. Вместе с тем собственник не может препятствовать воздействиям на такой высоте или глубине, где кончается его реальный интерес (§ 905 ГГУ).
Купля-продажа земли происходит в рамках общего порядка перенесения прав собственности на недвижимость. Этот порядок гласит, что для перенесения права собственности необходимо, во-первых, согласие между отчуждателем и приобретателем о перенесении такого права, и, во-вторых, внесение нового собственника в поземельную книгу (§ 873 ГГУ).
Для признания действительности согласия между отчуждателем и приобретателем предусмотрена особая процедура. Оно оформляется отдельным документом, который должен быть нотариально удостоверен (Auflassung). Этот документ предъявляется в компетентную инстанцию (таковой считается нотариус). Предъявление производится публично: в момент его реализации необходимо обязательное одновременное присутствие сторон или уполномоченных или представителей (§ 925 ГГУ).
Согласие о перенесении права собственности на землю не может носить условный характер или ограничиваться по сроку действия (§ 925 ГГУ). Однако допускается и часто имеет место на практике, что в момент предъявления соответствующего документа нотариусу стороны уполномочивают последнего дать ему ход только при наступлении определенного состояния, например – в случае купли-продажи – при подтверждении уплаты покупной цены.
Конкретно при купле-продаже земли документ о согласии на перенесение права собственности на нее принимается компетентной инстанцией к рассмотрению лишь тогда, когда одновременно с ним стороны предъявляют готовый договор купли-продажи (Grundstuckskaufvertrag). Этот договор требует особой формы: он должен быть совершен письменно и заранее нотариально удостоверен (§313 ГГУ). Берется также налог (Grunderwerbsteuer) в размере 2% от покупной цены. Он уплачивается совместно продавцом и покупателем. Порядок взимания налога подробно изложен в специальном законе (Grunderwerbsteuergesetz) от 17 февраля 1982 г. При выполнении всех вышеуказанных условий купля-продажа считается состоявшейся.
Как уже было сказано, право собственности на землю реально не может возникнуть или прекратиться до момента регистрации факта перенесения этого права в поземельной книге (§ 873 ГГУ). Такая регистрация (запись) и закрепляет землю за ее новым собственником. Все вопросы, связанные с регистрацией, подробно регулируются специальным Уложением о поземельных книгах (Grundbuchordnung) от 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся т.н. поземельными ведомствами (Grundbuchamt), действующими при судах первой инстанции (Amtsgericht). Сделанная в книге запись считается истинной до внесения в нее исправлений.
Система поземельной записи обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей в Германии и тем самым препятствует возможным злоупотреблениям. Имеются также правовые нормы, ограничивающие свободу купли-продажи земли. Они приняты в целях предотвращения распродажи с/х и лесных угодий, а также для сохранения и улучшения структуры земледелия и лесоводства.
Предписания общего характера на этот счет изложены в Конституции (ст. 14, пп.2,3) и ГГУ (§§ 903, 906), а конкретные урегулирования – в Законе о мерах по улучшению аграрной структуры и сохранению сельскохозяйственных и лесных угодий от 28 июля 1961 г. Смысл данного закона – разрешительный порядок купли-продажи земли, занятой соответствующими угодьями, а также заболоченных участков и пустошей, которые могут быть введены в сельскохозяйственный или лесной оборот. В основу закона положен принцип запрета купли-продажи или отягощения ее рядом условий, вступающих в силу, если сделка ведет к нерациональному или экономически необоснованному переделу земли. Оговорены и случаи, в которых разрешение не требуется, прежде всего – при продаже земли государству.
Принятие соответствующих решений отнесено к компетенции федеральных земель. В каждой из них за необходимую процедуру отвечает своя инстанция. Как правило, это земельное министерство сельского хозяйства, или, при его отсутствии, схожее по задачам ведомство. Решение может быть оспорено в судебном порядке.
Помимо купли-продажи способом перенесения права собственности на землю в Германии является его переход в порядке общего правопреемства (по праву наследования) с внесением соответствующего исправления в поземельную книгу.
Германское право допускает также закрепление земельной собственности за государством путем ее изъятия. Это может происходить исключительно в целях общего блага и только по закону или на основании закона, регулирующего характер и размер возмещения (ст. 14, п.3 Конституции). Примером такого самостоятельного юридического акта является Закон от 8 февраля 1998 г. о распространении на земельные участки, находящиеся в полосе отчуждения бывшей германо-германской границы, положений германского Закона о неурегулированных имущественных вопросах. Названные участки объявлены по закону собственностью государства, хотя и с возможностью выкупа в течение ближайших 6-ти месяцев ряда угодий их прежними собственниками после уплаты 25% современной продажной цены (при нежелании выкупать дается компенсация).
Отдельные положения о возможности изъятий земли государством в целях общего блага содержатся в большом числе германских законов, среди которых можно упомянуть Строительный кодекс 1986 г., Федеральный закон о путях сообщения 1953 г., законодательные акты о прокладке дорог, об охране памятников культуры, о сохранении природных объектов и т.п.
Кроме того, в германском праве допускается возможность присвоения в собственность бесхозной земли. Это позволено только государству (§§ 928,958 ГГУ).
В силу принятой в ФРГ системы поземельной записи приобретение права собственности на землю по давности исключено: собственником земельного участка является тот, кто на данный момент занесен в поземельную книгу. Вместе с тем есть положение, согласно которому запись, просуществовавшая в книге 30 лет, уже не может быть оспорена. Это положение распространяется и на тот случай, когда внесенный в свое время в книгу отчуждатель земли на деле не был ее собственником, а приобретатель действовал недобросовестно. В случае коллизии преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу.
