Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации
Таблица 2.15 – Оценка стоимости оборудования здания
| Наименование оборудования | Стоимость объекта-аналога, руб. | Коэффициент производительности (соотношение мощности объекта оценки и аналога) | Стоимость оцениваемого объекта, руб. |
| POS-терминал MagiC 6000 | 38 360 | 0,96 | 36 826 |
| Блок бесперебойного питания для ПК и сервера | 27 500 | 1,00 | 27 500 |
| ККМ Samsung – 4615 RF | 30 540 | 0,98 | 29 929 |
| Компьютер Evo | 28 900 | 1,10 | 31 790 |
| Контролер ТРК КУБ-4 | 11 650 | 1,00 | 11 650 |
| Принтер НР Laser Jet 1200 Printer | 14 370 | 1,00 | 14 370 |
| Фискальный регистратор Штрих RF-F | 25 680 | 1,05 | 26 964 |
| Итого | - | - | 179 029 |
Стоимость остального оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет 179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в таблице 2.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.
Таблица 2.16 – Результаты оценки основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода
| Наименование имущества | Оценочная стоимость на 01.01.04, руб. |
| Административное здание | 2 387 947 |
| Площадка с асфальтобетонным покрытием | 56 095 |
| Сооружения резервуаров | 228 729 |
| Оборудование (в т.ч.: ТРК – 15609 руб.; оборудование здания – 140700 руб.) | 156 309 |
| Итого | 2 829 080 |
Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 2 829 080 рублей.
Текущая стоимость запасов нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств предприятия те же, что и при использовании затратного подхода. Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.
Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346 807 рублей.
Сравнительный (рыночный) метод – наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.
В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес: затратный подход – 0,35; сравнительный подход – 0,65. Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:
.
Таким образом, стоимость предприятия АЗС №443 составляет 3 692 884 рублей.
3 Мероприятия по реструктуризации предприятия
Необходимость обеспечения и сохранения конкурентоспособности в условиях непрерывной изменчивости внешней среды определяет цели, средства и направления организационного совершенствования.
Организационное совершенствование предприятия неразрывно связано с его реформированием. Поэтому наряду с реструктуризацией предприятия совершенствование его деятельности должно идти и по таким направлениям, как:
- создание эффективного, комплексного механизма управления, который в первую очередь должен включать механизм мотивации и стимулирования труда, технологию управления по конечным результатам, технологии принятия рациональных решений, повышение профессионального уровня руководителей в области управления и т.п.;
- поиск адекватной имеющимся ресурсам рыночной ниши и разработка стратегии функционирования в ней, что может дать быстрый прирост эффективности с выходом на предел, определяемый исчерпанием существующих производственно-технологических возможностей предприятия;
- структурные изменения за счет снижения доли неэффективных технологий и низкорентабельных видов продукции. Это направление может дать основной прирост эффективности с выходом за предел, определяемый исчерпанием возможностей существующих технологий и экспертно оцениваемый в 40-60%;
- устранение нерентабельных производственных структур, повышающих нагрузку на основное производство через передачу прав собственности на неиспользуемые основные фонды;
- создание новых видов продукции, услуг и технологий, что требует особого внимания к инновационному потенциалу организации;
- внедрение управленческого учета и создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов, что предполагает эффективное управление производственными издержками.
Руководством предприятия планируется развитие деятельности АЗС №443. Автозаправочная станция №443 находится на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В 2005-2009 годах прогнозируется возрастание грузооборота на данном направлении за счет увеличения автопарка, увеличения производства и грузоперевозок в крае, в связи с этим прогнозируется рост спроса на продукцию и услуги АЗС №443. Увеличение объема продаж нефтепродуктов планируется в размере 20% в год.
Также планируется открытие кафе с ежегодным оборотом 350 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%, мастерской по замене масла и шиномонтажу с ежегодным оборотом 900 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%.
Кроме этого, в 2006 году руководство предприятия планирует реализацию мероприятий по снижению уровня издержек обращения до 16%, так как в 2003-2005 годах значительно увеличился уровень издержек обращения, за счет которого снизилась прибыль предприятия.
Таким образом, основными мероприятиями по реструктуризации предприятия АЗС №443, способствующими увеличению его стоимости, являются:
- строительство на территории автозаправочной станции кафе и мастерской по замене масла и шиномонтажу;
- создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов.
4. Оценка рыночной стоимости реструктурированного предприятия на основе доходного подхода
При оценке стоимости доходной недвижимости используем метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
Этап 1. Выбор модели денежного потока
Денежный поток будем рассчитывать, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.
Этап 2. Определение длительности прогнозируемого периода
Начальной границей прогноза принимаем 01.01.2006г., конечной – 01.01.2009г. Длительность прогнозируемого периода составит 3 года.
Этап 3. Прогноз изменения денежного потока на будущее
В прогноз изменения денежного потока закладывается темп роста цен на нефтепродукты в размере 125%.
На основе указанных данных по планируемым мероприятиям по развитию деятельности АЗС №443 составляем прогноз изменения денежного потока (таблица 4.1).
Для повышения точности прогноза выполним три вида прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного.
В первом случае будем считать, что все три вида бизнеса на АЗС №443 будут развиваться согласно прогнозу руководства.
Таблица 4.1 – Оптимистичный прогноз изменения денежного потока
| Наименование показателя | 2006 г. | 2007г. | 2008г. |
| 1. Реализация нефтепродуктов | |||
| 1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн | 1 540 | 1 848 | 2 218 |
| 1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн | 16 395 | 20 494 | 25 617 |
| 1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб. | 25 248 300 | 37 872 450 | 56 808 675 |
| 1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб. | 12 460 | 15 575 | 19 469 |
| 1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего | 19 188 400 | 28 782 600 | 43 173 900 |
| 1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб. | 6 059 900 | 9 089 850 | 13 634 775 |
| 1.7. Уровень издержек обращения, % | 16,0 | 16,0 | 16,0 |
| 1.8. Издержки обращения, руб. | 4 039 728 | 6 059 592 | 9 089 388 |
| 1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов | 2 020 172 | 3 030 258 | 4 545 387 |
| 1.10. Налог на прибыль | 484 841 | 727 262 | 1 090 893 |
| 1.11. Чистая прибыль | 1 535 331 | 2 302 996 | 3 454 494 |
| 1.12. Амортизация | 0 | 0 | 0 |
| 2. Услуги шиномонтажа | |||
| 2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. | |||
| 2.2. Рентабельность продаж, % | 900 000 | 900 000 | 900 000 |
| 2.3. Прибыль от реализации, руб. | 10 | 10 | 10 |
| 2.4. Налог на прибыль | 90 000 | 90 000 | 90 000 |
| 2.5. Чистая прибыль | 21 600 | 21 600 | 21 600 |
| 3. Услуги кафе | 68 400 | 68 400 | 68 400 |
| 3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. | |||
| 3.2. Рентабельность продаж, % | 350 000 | 350 000 | 350 000 |
| 3.3. Прибыль от реализации, руб. | 10 | 10 | 10 |
| 3.4. Налог на прибыль | 35 000 | 35 000 | 35 000 |
| 3.5. Чистая прибыль | 8 400 | 8 400 | 8 400 |
| Общая чистая прибыль предприятия | 26 600 | 26 600 | 26 600 |
| Чистый доход предприятия (с учетом амортизации) | 1 630 331 | 2 397 996 | 3 549 494 |
Во втором случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения. Их уровень составил 20%.
Открытие шиномонтажной мастерской и кафе принесло ожидаемые доходы. Тогда прогноз будет следующим (таблица 4.2).
Таблица 4.2 – Наиболее вероятный прогноз изменения денежного потока
| Наименование показателя | 2006 г. | 2007г. | 2008г. |
| 1. Реализация нефтепродуктов | |||
| 1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн | 1 540 | 1 848 | 2 218 |
| 1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн | 16 395 | 20 494 | 25 617 |
| 1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб. | 25 248 300 | 37 872 450 | 56 808 675 |
| 1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб. | 12 460 | 15 575 | 19 469 |
| 1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего | 19 188 400 | 28 782 600 | 43 173 900 |
| 1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб. | 6 059 900 | 9 089 850 | 13 634 775 |
| 1.7. Уровень издержек обращения, % | 20,0 | 20,0 | 20,0 |
| 1.8. Издержки обращения, руб. | 5 049 660 | 7 574 490 | 11 361 735 |
| 1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов | 1 010 240 | 1 515 360 | 2 273 040 |
| 1.10. Налог на прибыль | 242 458 | 363 686 | 545 530 |
| 1.11. Чистая прибыль | 767 782 | 1 151 674 | 1 727 510 |
| 1.12. Амортизация | 0 | 0 | 0 |
| 2. Услуги шиномонтажа | |||
| 2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. | 900 000 | 900 000 | 900 000 |
| 2.2. Рентабельность продаж, % | 10 | 10 | 10 |
| 2.3. Прибыль от реализации, руб. | 90 000 | 90 000 | 90 000 |
| 2.4. Налог на прибыль | 21 600 | 21 600 | 21 600 |
| 2.5. Чистая прибыль | 68 400 | 68 400 | 68 400 |
| 3. Услуги кафе | |||
| 3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб. | 350 000 | 350 000 | 350 000 |
| 3.2. Рентабельность продаж, % | 10 | 10 | 10 |
| 3.3. Прибыль от реализации, руб. | 35 000 | 35 000 | 35 000 |
| 3.4. Налог на прибыль | 8 400 | 8 400 | 8 400 |
| 3.5. Чистая прибыль | 26 600 | 26 600 | 26 600 |
| Общая чистая прибыль предприятия | 862 782 | 1 246 674 | 1 822 510 |
| Чистый доход предприятия (с учетом амортизации) | 862 782 | 1 246 674 | 1 822 510 |
В третьем случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения, а также открытие шиномонтажной мастерской и кафе не принесло ожидаемые доходы, только затраты на их открытие (убытки). Тогда прогноз будет следующим (таблица 4.3).
