Контрольная работа: Рынок недвижимости на подъёме: рост цен опережает прогнозы

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости(3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия. Развитие ценовой динамики на рынке жилья может иметь три пути: рост, стабильность, спад. Стабилизация цен вносит определённость на рынке недвижимости, приближает спрос и предложение к равновесию, когда продавцы и покупатели могут планировать свои действия. Однако встаёт вопрос: что подразумевать под стабилизацией цен, что может обеспечить устойчивое развитие? Рынок недвижимости может устойчиво развиваться на основе самоорганизации, когда цены на нём растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции, в этом случае инвестору выгодно вкладывать средства в строительство объектов недвижимости, а потребители могут планировать свои действия. Важен для этого и общий экономический рост в стране и исследуемом регионе. Что же касается стабилизации цен на недвижимость, основанной на незначительных колебаниях цен по принципу «спад-рост-спад», то такая ситуация, по нашему мнению, не может стать источником устойчивого развития рынка недвижимости.

Цикл рынков недвижимости

 4

 5

 3

 экономический цикл

 2

Рис. 2. Взаимосвязь экономических циклов

Длительный и интенсивный рост цен вносит нестабильность в систему рынка недвижимости, однако в истории отечественного рынка недвижимости до настоящего времени подобной ситуации не наблюдалось, хотя очень близкой к неустойчивости была ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга в конце 2003г. – начале 2004г.

Возможен также переход к тенденции снижения цен, причём в этом случае важны причины снижения. Снижения цен, вызванное финансовыми потрясениями (примером может быть ситуация на рынке с августа 1998 до середины 1999г.), приводит к нестабильности продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен; также снижение цен на недвижимость ведёт к снижению доходности строительных компаний, риелторских агентств, предприятий промышленности строительных материалов и других компаний, обслуживающих этот рынок, а снижение цен, вызванное технологическими улучшениями, снижающими себестоимость строительства, идёт только на пользу самоорганизационного развития системы.

На рынке недвижимости активно развивается сектор аренды жилой недвижимости. Структура спроса и предложения постоянно меняется. Например, спрос на дорогие квартиры неоднороден: одни наниматели готовы платить за место, за престижность, другие – за современные удобства, комфорт.

Следует обратить внимание на тот факт, что часто предпочтения покупателей и арендаторов элитной недвижимости расходятся: на все, что можно дорого продать, получается, также дорого сдать. Для примера можно привести несколько адресов в г. Санкт-Петербурге. Фасадное жильё на Английской набережной уходит по &4000-5000 за 1м2, но сдать квартиру дороже &25/м2 в месяц весьма проблематично. И пешком до Невского далековато, и машину поставить негде. Владеть такими апартаментами престижно, снимать их неудобно. Таких адресов можно привести с десяток.

Формируется и рынок аренды загородных домов. Спрос отражает предложение, однако доход от сдачи коттеджей в аренду настолько невелик, что инвестиции в этот бизнес не идут вовсе: никто не пытается строить дома для сдачи внаём. Следовательно, разрыв между спросом и предложением будет нарастать, пока в эту сферу не пойдут инвестиции.

Государство по отношению к объектам недвижимости, как к любому товару, не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

Правда владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарения, наследования, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванными обеспечить учёт интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости. Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1 – 1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

3. Инфраструктура рынка недвижимости.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность видов деятельности, обусловливающих конкретный рассматриваемый объект народного хозяйства (отрасль, регион и т.д.) для обеспечения его нормального функционирования.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости (см. рис. 1), влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, и их распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры различны:

·          Народохозяйственный макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);

·          Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

·          Локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

·          Объектный (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создаётся и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделилось 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

·          Инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

·          Трансакционный (психолого-поведенческий);

·          Рыночный и макрорыночный – рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики;

·          Социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В современных условиях развития стандартизации информационных технологий, связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задач такого подхода отвечают целям информационной политики России.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости, - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач, инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.

2. создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).

3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

4. Формирования банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (осуществляют профессиональные общественные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода – это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки – это всё издержки, связанные с созданием обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д.».

На первичном рынке стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге в 2005 г. составила около $1 тыс. за 1 м2 , в то время как себестоимость составляла от $650 до $750 за 1м2 . трансакционные издержки на первичном рынке жилья состоят из платежей администрации города.

Значительная часть удорожания приходится на платежи администрации города в виде отчислений на развитие территории (вместо платежей возможна передача части жилья в будущем доме городу). Размер платежей по России колеблется от $40 до $150 за 1 м2 . в Санкт-Петербурге отчисления на инфраструктуру составляют $80 с 1м2 будущего дома. Эти суммы, отчисляемые администрации, в сметах никак не отражаются, их нельзя отнести на производственную составляющею, нельзя включить инвестиционно - сбалансированную стоимость дома.

С весны 2004г. участки под строительство стали предоставляться на основе торгов, и суммы, потраченные на приобретение или долгосрочную аренду земли, закладываются в стоимость дома ещё до начала строительства. Далее необходимо учесть отчисления за подключение дома к электроэнергии, водопроводу, канализации, отоплению. Компании, распоряжающиеся выделением мощностей, в нашей стране являются монополистами. Обычно за один киловатт подключаемой мощности энергетики берут от &300 до $1500. для средней квартиры сегодня требуется 6-8 киловатт мощности. Это обойдётся в &12 тыс. водо-, тепло-, газоснабжение и канализация стоят примерно &3 тыс. в расчёте на квартиру. Таким образом, транзакционные затраты составляют около &200 за м2 (по регионам цифра может меняться)

Касаемо же теневых транзакционных издержек, то они, как правило, возникают на конечной стадии строительства и связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами и проверками. Застройщику необходимо проверить 30-40 государственных, полугосударственных или аффинированных частных контор. По оценкам экспертов, плата составляет 8-12% от стоимости проекта.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при транзакционном подходе:

1.         Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организация систем профессионального обучения.

2.         Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

3.         Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижимости набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведённого ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи профессионалов - практиков а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).

2. Создание специализированных государственных общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

·          Органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

·          Специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;

·          Саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

·          Образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

·          Некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого реальной может оказаться ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.

Заключение.

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше.

Однако, по мнению аналитического центра, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.

Литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Спб-: Питер 2007-624с.

2.Гильердинг Р. Беем-Баверк как критик Маркса. – М.: Московский рабочий, 1923

3. Кроуз Р. Фирма, рынок и право. – М., 1993. С.59.

4. Рахман И.А. Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы /Экономика строительства. 2003. №6. С. 39-52.

5.Самуэльсон П. Экономика. – М.:МГП «Алгон». ВНИСИ, 1992. Т. 1

6. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003.

7.Фридманд Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.,1995

8. http://www.irn.ru/articles/17417.html

[1] Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПБ.: МКС, 2000. 160с.

[2] Волков Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. СПБ.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. 32с.

[3] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости, - М.: ИНФРА-М,1996. 16с.

[4] Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.