Контрольная работа: Особенности рынка недвижимости
· финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
· маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
· информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
· специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
· специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
· любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка. Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:
· оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
· оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
· оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
· оценка инвестиционного проекта;
· оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
· оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.
Девелопер это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта. Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование. Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.
Различают следующие основные процессы:
1. Создание развития объекта недвижимости;
1.1 Организация системы развития недвижимости;
1.2 Развитие территорий;
1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;
2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;
2.2.Управление объектом;
3. Товарный оборот объектов недвижимости;
3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;
3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;
3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости
4. Управление рынком;
4.1.Исследование рынка;
4.2.Формирование и развитие рынка;
4.3.Контроль и регулирование.
Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка
Условно можно выделить четыре таких механизма:
Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:
· законодательную и нормативную базы рынка;
· систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:
· систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
· специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:
а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.
В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:
· эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
· стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
· единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
· законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
· нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
· банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.
3. Основные понятия рынка недвижимости
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов
· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
· социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
· природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
· национальные и культурные условия, традиции населения.
· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
· ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
· продуктивностью земли;
· ценой конечного продукта.
Предложение это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
· за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
· за счет изменения типа использования;
· за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Рыночная стоимость это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
4. Сегментация рынка недвижимости
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:
· институциональный;
· объектный;
· воспроизводственный.
Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:
· органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
· институт независимой оценки недвижимости;
· девелопмент;
· банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовы фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
· институт управляющих недвижимостью;
· институт риэлторов;
· государственный и частный нотариат;
· строительные организации;
· арендаторы недвижимости;
· продавцы недвижимости;
· саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.
Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:
· рынок земли;
· рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
· строительный рынок;
· рынок таймшеров и т.д.
Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.
С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:
· рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);
· рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
· рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
