Дипломная работа: Торгово-развлекательные центры
Ожидается, что темпы строительства торговых центров будут еще выше. Если все заявленные в настоящее время проекты будут реализованы, то общий объем качественных современных торговых площадей удвоится к концу 2009 года. [18]
А эксперты Finstar Properties вообще предполагают, что емкость рынка торговой недвижимости России может достичь к 2012 году 42 - 45 миллионов квадратных метров, из которых 28 - 30 миллионов квадратных метров будет приходиться на региональный рынок. [18]
Также важным сдвигом, с точки зрения девелопмента, торговой недвижимости стала резкая активизация рынка заемного финансирования. Выход на российский рынок коммерческой недвижимости все большего числа крупных международных банков, предоставляющих проектное финансирование, вынуждает российские банки снижать процентные ставки и предоставлять более выгодные условия финансирования строительства объектов. Это подчеркивают представители компании, в то же время обращая внимание на то, что в 2008 году из-за кризиса ликвидности мировой финансовой системы доходность проектов в области строительства ТРЦ может несколько снизиться. [20]
2.2. Проблема торговых площадей в России
России не хватает качественных торговых площадей, отмечают эксперты по коммерческой недвижимости. По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), в стране на 1000 человек приходится 23 кв. м торговых площадей, тогда как в Чехии — 176 кв. м, в Италии 169 кв. м, во Франции — 241 кв. м, в Великобритании — 258 кв. м, а в Швеции вообще 405 кв. м магазинов на 1000 жителей. [16]
В Москве дела обстоят лучше, чем в целом по стране: по разным оценкам, торговых площадей тут от 200 до 500 кв. м на 1000 жителей, точные данные аналитики назвать затрудняются, но порядок цифр понятен. По оценкам JLL, догнать европейские столицы по обеспеченности ТЦ Москва сможет к 2022 г. Пока средний уровень вакантных площадей — не более 1%, по данным Cushman & Wakefeild / Stiles & Riabokobylko (0,23% в сентябре). [16]
Зато планы по строительству в России торговых центров — самые масштабные в Европе. Собственно, по данным Cushman & Wakefield, 40% из заявленных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2007-2008 гг. 11,4 млн кв. м торговых площадей придется на Россию (4,643 млн кв. м). Во Франции или Великобритании даже и 1 млн кв. м не планируют. Конечно, отнюдь не все заявленное будет введено в срок или вообще построено, демонстрируют скепсис эксперты. Но все-таки построят много. [16]
А главное, как убежден вице-президент группы компаний «Ташир» Виталий Ефимкин, современные российские ТРЦ на порядок опережают западные. «И западные специалисты это признают», добавляет он. «Ташир» устраивал экскурсию для представителей французской компании Quick («Ташир» планирует вложить вместе с Quick более 100 млн евро в сеть ресторанов в России) по торговым центрам, и, как рассказал Ефимкин, они признали, что в Европе еще в ходу старое поколение ТЦ, по виду — большие ангары, очень прагматичные, легковозводимые конструкции без излишеств. [16]
В России уровень отделки, уровень комфортности, оформление общественных зон в ТЦ несопоставимо выше. И сами ТЦ крупнее, чтобы большое количество людей достаточно продолжительное время могло чувствовать себя комфортно. Потому что люди много времени проводят в торговых центрах, это стало популярной формой досуга, местом для семейного отдыха в стране с не самым лучшим климатом и не забытым еще отсутствием каких-либо товаров в свободной продаже. Тем более что иных развлечений почти не предлагается — эта инфраструктура даже в Москве не слишком пока развита. [23]
Отсюда еще одна особенность «российского подхода» — сильная развлекательная составляющая торговых центров. Многозальные кинотеатры, центры развлечений, боулинги и обширные фудкорты, а также роскошная по европейским меркам отделка обычных гипермаркетов превращают процесс шопинга просто в праздник, к удовольствию девелоперов ТЦ. [23]
А все потому, объясняет Ефимкин (группа компаний «Ташир»), что рынок российской торговой недвижимости начал развиваться сравнительно недавно и сразу на качественно новом уровне. Появились более современные строительные технологии. Новые ТРЦ оснащаются суперсовременным оборудованием и вообще создаются с учетом новейших достижений из сферы торговли, кроме того, Россия может учиться на опыте других стран. [23]
В компании Jones Lang LaSalle подтверждают: новые проекты, выходящие на рынок, отличаются масштабом, профессиональным подходом к формированию пула арендаторов и расширенным спектром предоставляемых потребителю услуг. Правда, разрыв между качественными торговыми площадями и старыми некачественными объектами разительный. Но старые магазины международные консультанты обычно и не считают. [24]
ГЛАВА 3
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. ИРКУТСКА
3.1. Анализ торговой недвижимости г. Иркутска за 2007 год
Основная тенденция 2007 года на рынке торговой недвижимости - появление новых форматов розницы, новых торговых центров и крупномасштабных проектов. При этом, как отмечают эксперты, рынок высококачественных торговых площадей на сегодняшний день в Иркутске находится еще в стадии формирования. Все проекты, которые будут реализованы в ближайшие год-два, рынок поглотит свободно, ему есть, куда расти. В перспективе интерес инвесторов и арендаторов переместится на периферию. [2]
В ближайшие 2-3 года в Иркутске появится пять крупных торгово-развлекательных центров, два из которых - регионального значения. Несколько объектов в разных районах города было введено в эксплуатацию в 2007 году. Данный сегмент регионального рынка коммерческой недвижимости, еще мало изучен, хотя, по мнению экспертов, является наиболее высокодоходным. [2]
В связи с этим возникают следующие вопросы. А есть ли потребность в таком количестве торговых площадей в Иркутске? Будет ли на них спрос? Снизится ли арендная ставка? Востребован ли формат крупных торговых центров у иркутян? Куда дальше будет развиваться торговый Иркутск? Придут ли в Иркутск крупные торговые сети? Какой он - идеальный магазин? [2]
По данным Комитета по потребительскому рынку, существующая структура розничной торговли города Иркутска, включает в себя: 1010 магазинов (517 продовольственных и 493 непродовольственных), а также 580 киосков и 781 павильон, 36 торговых центров, 31 розничный рынок, 878 предприятий общественного питания, 1038 предприятий бытового обслуживания. [2] Оборот розничной торговли за январь-ноябрь 2007 года составил 58664,3 млн. рублей (51155,7 млн. рублей в аналогичном периоде 2006 года) или 105,5% в сопоставимых ценах. Объем товарооборота на 1 иркутянина составил около 101,6 тыс. рублей. По мнению главного специалиста отдела торговли Комитета по потребительскому рынку Натальи Абрамовой, развитие отрасли характеризуют следующие показатели: рост доходов населения, рост оборота розничной торговли, рост торговой сети города, обеспеченность населения торговыми площадями. По всем показателям наблюдается устойчивая положительная динамика. [2]
Несмотря на то, что структурные изменения на рынке торговых площадей начались в 2003 году, торговые объекты устаревшего образца все еще занимают существенную долю рынка. Постепенно, - отмечает аналитик рынка коммерческой недвижимости компании «ВСП-недвижимость» Григорий Устинов, - уличная торговля заменяется брендовыми магазинами на первых этажах зданий вдоль основных торговых коридоров по ул. Карла Маркса, Ленина, Декабрьских Событий, Байкальская и Советская. [2]
Изменение поведения покупателей в условиях растущих доходов приводит к появлению проектов (с разноплановой концепцией и большим набором услуг), учитывающих потребительские предпочтения. Однако, они все равно не дотягивают до современных форматов торговли. Некоторые из уже действующих объектов, строительство которых началось в 2000-ых годах, имеют выгодное местоположение, что обеспечивает им большие покупательские потоки. А это пока весомое конкурентное преимущество, которое позволяет им оставаться на плаву. Но поскольку данные торговые объекты не обладают профессиональной концепцией и диверсифицированным набором арендаторов – их будущее на рынке возможно, только при обновлении. [2]
С такой оценкой ситуации согласен и управляющий проектами отдела маркетинга группы компаний «Фортуна» Игорь Голиков. По его словам, на данный момент Иркутская область, в том числе и Иркутск, только начинают выходить на рынок цивилизованного ритейла, обретая форматы, общепринятые в развитых городах и странах. Сегодня в Иркутске нет ни одного грамотно спланированного объекта, отвечающего тенденциям рынка. В основной своей массе - это спонтанно сложившиеся точки розничной торговли без концепции, инфраструктуры, позиционирования, якорных арендаторов. Основным же недостатком любого объекта коммерческой недвижимости в городе Иркутске, - считает Игорь Голиков, - является неразвитость инфраструктуры, где во главе находится недостаток машиномест на паркинге. Такая ситуация не может быть плохой или хорошей, это развитие рынка ритейл. Конечно, многие города в России уже прошли этот период, но не для кого не секрет, что сейчас Иркутск переживает сильнейший экономический подъем, чему способствуют федеральные и зарубежные инвестиции. [2]
Наглядной иллюстрацией тезиса об укрупнении форматов может служить обзор проектов, завершенных в 2007 году. По данным аналитического отдела ООО «ВСП-недвижимость», группа компаний «Фортуна» ввела в эксплуатацию после реставрации ТЦ «Brand Hall» на ул. Карла Маркса площадью 3000 кв.м, а также торговый объект площадью 368 кв.м в здании бывшего ЗАГСа. Строительная компания ООО «Винсент» построила ТЦ на 4765 кв.м по ул. Декабрьских Событий (остановка транспорта «Площадь Декабристов»). Торговый дом «Кальмеера» увеличил площади в одноименном ТЦ по ул. Карла Маркса до 4515 кв.м, расширились площади и в здании «Рембыттехники» (на перекрестке ул.Дзержинского и Чехова). Введен в эксплуатацию ТЦ «Карамель» площадью 21.000 кв.м на ул. Горная (бывшая кондитерская фабрика). [2]
В стадии строительства находится замысел ТЦ «Акцент» по ул. Октябрьской революции (напротив ТЦ «Электрон») предприятия «Фортуна». Проектирует два объекта ООО «Винсент»: магазин отделочных материалов по ул. Байкальская площадью 2500 кв.м и ТК «Новоленинский» в Ново-Ленино (площадью 25.000 кв.м). Также в стадии разработки проект ТЦ «Твой дом» площадью 6000 кв.м по ул. Челябинская, 27 (район нового ангарского моста) и 2-х этажный центр «Фортуна Стройматериалы-2». Запланировано строительство автомобильного комплекса «Show room» («Фортуна») площадью 6000 кв.м на ул. Баррикад рядом с рынком «Павловский». Сегодня уже легко увидеть будущее рынка коммерческой недвижимости в Иркутске, - считает Игорь Голиков. Заявлено об открытии трех крупных торгово-развлекательных центров формата районный и один масштабный проект торгово-развлекательного центра в сто тысяч квадратных метров «Фортуна Сити Молл», который станет межрегиональным по общепринятой в девелопменте классификации. [2]
Можно много говорить о блестящих перспективах развития Иркутска, особенно с возможно реализацией проекта агломерации, - отмечает Григорий Устинов, - но в настоящее время самый распространенный вид организации торговли «стрит-ритейл». Динамика изменения арендных ставок в данном сегменте в 2007 году была следующей: в Кировском районе (где сосредоточено до 70% всех торговых площадей города) рост не превысил 10%, в Октябрьском районе аренда выросла на 24%, в Свердловском – на 25%, в Ленинском – на 8%. Это средние показатели, и в каждой группе есть свои нюансы. Небольшой рост ставок в Кировском районе связан с тем, что цены там и так высоки. Например, в связи с ограниченностью предложения арендные ставки на торговые площади, расположенные на «красных линиях» города (ул. Урицкого и Карла Маркса) составляют 3500-4000 рублей за кв. м. в месяц. По этой причине многие арендаторы стали обращать внимание на Октябрьский и Свердловский районы. [2]
Подводя итог, можно отметить, что по мере насыщения арендаторами торговых центров и магазинов в центральных районах (а в связи с этим удорожание площадей), интерес инвесторов и арендаторов будет все больше переноситься на периферию, соответственно смещая динамику изменения арендных ставок, - считает Григорий Устинов, специалист по коммерческой недвижимости ООО «ВСП-недвижимость». Кардинально изменить ситуацию в данном сегменте (в том числе, и меняя покупательские привычки и приоритеты потребителей), может только ввод в эксплуатацию районных, городских и более крупных современных торговых центров, совмещающих в себе как торговую, так и развлекательную составляющие. [2]
3.2. Причины слабого развития сетевого ритейла в г. Иркутске
Иркутск – один из крупных региональных центров страны, обиженный вниманием национальных сетей и федеральных девелоперов. Он не входит в привилегированный список городов-миллиоников, весьма удалён от основных экономических центров страны, наконец, у многих компаний просто не хватает ресурсов на то, чтобы заняться ещ и Иркутском. [8]
Вообще, чем дальше к востоку, тем больше роль любого города – их тут не хватает. Пространства большие, и столицами областей, сравнимых по размеру с большими европейскими государствами, часто бывают городки в две-три сотни тысяч жителей. Полумиллионные города, подобные Иркутску или Владивостоку – это региональные центры, главные узлы Восточной Сибири и Дальнего Востока. [8]
В конце XIX – начале XX века Иркутск действительно был одним из трёх основных городов Сибири. Столица огромного, богатого края, форпост для освоения Дальнего Востока, крупный узел на Транссибе, плюс весьма самодеятельное население. Расцвет в ту эпоху легко просматривается в городской среде: как и в Нижнем Новгороде или Томске центральная часть города в первую очередь сохранила черты предреволюционных десятилетий. Советское строительство обошло центр города, уйдя на окраины, и уникальный облик крупного сибирского города рубежа веков остался не тронутым - богатые купеческие особняки, первыми переходящие в фонд торговых площадей. Густая сеть нешироких улиц – в итоге движение в центре города организовано почти как на Манхэттене. Большие кварталы деревянных домов, на которые жалуются многие застройщики, что, может, делается и зря: такие кварталы хороши для прогулок, для ресторанчиков, небольших магазинов, жилых особняков, составляющих основу европейской городской среды. [2]
Нельзя сказать, что в советское время город утратил свой потенциал - просто выросли конкуренты. На фоне многих городов Западной Сибири, доросшего почти до миллиона жителей Красноярска, Иркутск смотрится относительно скромно. В 1990-е годы, когда распределённые по стране ресурсы вновь сконцентрировались в столице, город стал ещё и довольно далёк – не многим под силу стало дотянуться до него с проектами и инвестициями. [8]
Волна потребительского бума последних лет вскрыла другой недостаток, чисто статистический – в Иркутске нет миллиона жителей. В 1989 году здесь проживало 622 тыс. человек, при быстром росте можно было ещё на многое надеяться, но последние двадцать лет число жителей Иркутска убывает. На конец 2007 года население города составило 576 тыс. человек. Соответственно, в приоритетный список расширения сетевых операторов и интересов инвесторов город не попадает. [8]
Между тем, Иркутск, как ещё девять российских городов, с числом жителей, не дотягивающим до миллиона является центром миллионной агломерации. То есть, в Иркутске, и окружающих его городах, с которыми он тесно связан, таких как Шелехов (48,7 тыс. чел.), Ангарск (244,1 тыс. чел.), Усолье-Сибирское (86,2 тыс. чел.), проживают тот заветный миллион жителей (1055 тыс. чел. на конец 2007 г .). Попыткой этот факт сделать достоянием общественности и статистических органов, да и вообще обратить на область и город внимание, был план слияния части этих поселений в общее муниципальное образование. Нет уверенности, что управление городами от этого улучшится, но, вполне возможно, на развитие «новой» агломерации будут выделены деньги из бюджетов разных уровней, что подстегнёт и потребительский рынок, и рынок торговой недвижимости Большого Иркутска. [10]
Впрочем, существуют другие проблемы статистического плана, такие как невысокий оборот розничной торговли. По итогам 2007 года он составил около 60 млрд. руб. – это меньше, чем у близких по масштабам Кемерова и Тюмени. Если к этой цифре добавить 12-15 млрд. руб. оборота в Ангарске и по самым оптимистичным оценкам 3-5 млрд. руб. оборота прочего пригородного окружения, выйдет один из самых небольших показателей для миллионных рынков. [10]
Данные по области выглядят лучше по валовому региональному продукту, товарообороту, зарплатам и доходам населения Иркутская область стабильно входит во вторую десятку российских регионов, а по ряду пунктов превосходит области с такими центрами как Саратов, Волгоград или Омск. Но часть этих показателей связана с крупными предприятиями таких компаний как «РусАл», «СУАЛ» или «Илим Палп», которые находятся за пределами Иркутска. Братск, например, даёт промышленной продукции больше чем областной центр. Сказалась и некоторая инерция в развитии далёкого восточносибирского региона: первую половину 1990-х годов Иркутская область ещ держалась на старом потенциале и выглядела много лучше других крупных ресурсных и промышленных областей, зато и кризис в локальной экономике оказался острее и выбирается из него регион медленнее других. Ситуация может измениться, но только с ростом интереса домашних компаний к собственной области и его столице. [10]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
